Utleiekongen tjente milliarder – selskapene betalte åtte millioner i skatt

Han har vært forfatter, DJ og blitt kidnappet av britisk mafia. Han har kjørt Dakar Rally, besteget fjell i Antarktis og Himalaya og vært verdens raskeste til å krysse Grønland på ski.

Ivar Tollefsen (62) har alltid siktet høyt.

1994 ble et spesielt år. Ekspedisjonen han ledet var først til topps på Norges høyeste fjell, Jøkulkyrkja i Dronning Maud Land.

Han kjøpte også sin første bygård. Med det begynte han å klatre mot toppen av Norges utleiemarked.

Mange boliginvestorer stopper her. Langt unna toppen. Men ikke Ivar Tollefsen.

Kjøpet av 1.744 sykehusleiligheter fra Oslo kommune i 2001 gjorde han for alvor kjent som boliginvestor. For Tollefsen var det en så god avtale at prisen ble omstridt blant beboere og andre investorer.

I årene som kom ble han Norges soleklare utleiekonge. Han ga også full gass utenfor Norge. I dag er han en av de største utleierne i hele Europa, gjennom selskapene Fredensborg og Heimstaden.

Ukjente tall

Med suksess fulgte penger.

Mellom 2017 og 2022 hadde de norske underselskapene til Fredensborg og Heimstaden til sammen et overskudd på 16,7 milliarder kroner.

Da er det naturlig å tenke at Tollefsens selskaper har betalt mye i skatt.

I utgangspunktet skal et selskap betale 22 prosent av overskuddet i skatt.

Forskere og eksperter vet at skatteregningen kan variere fra år til år, men mange har antatt at selskapene over tid betaler 22 prosent av overskuddene i skatt.

Hittil ukjente tall fra Skatteetaten viser imidlertid noe annet. Når NRK sjekker tallene til 177 underselskaper som er en del av Heimstaden og Fredensborg i Norge, får vi følgende tall:

Hvor store overskuddene til Heimstaden og Fredensborg er, kan beregnes på flere måter (se faktaboks).

Uansett hvordan NRK regner, har selskapene i Fredensborg og Heimstaden tjent milliarder i Norge og betalt langt under 22 prosent av overskuddet i skatt over flere år.

I tillegg til skatten selskapene har betalt, har Tollefsen personlig betalt 455 millioner kroner i skatt i årene 2017 til 2022.

Peker på gamle underskudd

Fredensborg og Heimstaden har fått oversendt NRKs gjennomgang.

– Vi ser ingen umiddelbare feil i tallene dere har presentert, skriver kommunikasjonsdirektør Christian Dreyer i en e-post.

Ivar Tollefsen vil ikke møte NRK til intervju. Det vil heller ingen andre i Tollefsens selskaper. De understreker at Fredensborg og Heimstaden betaler skatt etter regelverket.

– Grunnen til at vi de siste årene har betalt lite skatt i Norge skyldes hovedsakelig fremførbare underskudd fra tidligere års investeringer i utviklingsprosjekter, i tillegg til rentekostnader, skriver Dreyer.

Når en bedrift taper penger, altså går med underskudd, kan dette underskuddet trekkes fra skatten når de senere går med overskudd. Dette kalles fremførbare underskudd.

Heimstaden er et stort konsern i Europa og betaler skatt til flere land. De betalte 3,7 milliarder svenske kroner i selskapsskatt til andre land enn Norge, legger Dreyer til.

Funnene overrasker forsker

På Norges Handelshøyskole i Bergen har de utdannet ledende økonomer i en årrekke. På et møterom har forsker Ole-Andreas Elvik Næss skattetallene til Heimstaden og Fredensborg foran seg.

Ett tall går igjen: 0.

Tallene overrasker forskeren. I Norge har forskerne antatt at bedrifter som går med overskudd, betaler selskapsskatt.

– Det er veldig spesielt. Mange av underselskapene til Fredensborg og Heimstaden har gjort det veldig bra i perioden, men har betalt lite eller ingenting i skatt, sier Næss.

Forskeren har skatt og offentlig økonomi som ekspertiseområder.

– Hvem har ansvar for at skatteregelverket er slik det er i dag?

– Det er selvfølgelig politikerne.

– Er det et problem når lønnsomme bedrifter som Heimstaden og Fredensborg betaler ganske lite i skatt?

– Noen vil si at selskaper som har mye penger, bør betale mye i skatt. Staten trenger jo skatteinntekter, svarer han.

Penger uten skatt

Den lave skatten til Tollefsen er ikke unik i utleiebransjen.

Mange utleiere- og eiendomsinvestorer betaler langt mindre enn 22 prosent av overskuddet i selskapsskatt, viser NRKs analyser av regnskap og skattetall.

Samlet sett betalte utleiere og eiendomsinvestorer 6,7 prosent selskapsskatt på overskuddet mellom 2017 og 2022, ifølge NRKs beregninger.

NRK vet ikke alle årsakene til at skatteregningen til Fredensborg, Heimstaden og andre eiendomsselskaper er så lav.

Men det finnes flere måter selskaper kan kutte skatteregningen på:

• Aksjeinntekter: Inntekter fra aksjeutbytter er skattefrie.
• Fremførbare underskudd: Hvis et selskap går med underskudd et år, kan selskapet trekke fra underskuddet når det senere går med overskudd.
• Konsernbidrag: I et konsern kan man flytte overskudd fra selskap som gjør det bra til selskap som går med underskudd. På den måten kan konsernet redusere skatteregningen.
• Gevinster: Når en vanlig bedrift selger varer eller tjenester, må de skatte av pengene de tjener. Men overskudd fra salg av aksjer i selskaper er skattefrie.

Peker på en ekstrem periode

Boligforsker Are Oust ser flere grunner til at eiendomsselskaper som Fredensborg og Heimstaden, til tross for høye overskudd, betalte lite i skatt fra 2017 til 2022.

– Denne tidsperioden var veldig ekstrem i eiendomsmarkedet.

Han trekker frem to hovedårsaker:

• Lave renter ga eiendomsbransjen billige lån.
• Boligprisene i Norge økte mye. Verdiøkningen er en skattefri inntekt til boligselskaper.

Oust, som selv driver med utleie, peker på at boliginvestorer fikk store gevinster fra økte eiendomspriser i perioden NRK har sett på. Disse inntektene er skattefrie.

I tillegg gjorde lave renter at selskaper som Fredensborg og Heimstaden kunne ta opp store lån og vokse enda mer.

Etter at rentene begynte å stige i 2021, har verdien til Tollefsens selskaper falt kraftig.

– Er det noen tvil om at Fredensborg og Heimstaden gjorde det bra økonomisk mellom 2017 og 2022?

– Hvis du drev eiendomsselskap i den perioden og ikke gjorde det bra, gjorde du ting veldig dumt, svarer Oust.

– Kan det ikke framstå som et paradoks at du kan bli kjemperik på et selskap, uten å ha særlig overskudd det betales skatt av?

– Ja, det kan man jo si. Det er jo litt sånn skattesystemet må være for å få det til å gå rundt. Og det er vanskelig å se noen enkel måte å løse det på.

– Langt ut til venstre

Tilbake til Tollefsen – den største av Norges utleiere.

– Jeg tar valgomaten, og da kommer jeg langt ut til venstre, sa Tollefsen i et intervju med Dagens Næringsliv høsten 2023.

– Hva gjør at du havner på venstresiden?

– Forskjellssamfunnet er ikke bra, hverken for de som har eller de som ikke har, svarte Tollefsen.

Men selv om selskapene ikke har betalt mye skatt, har Tollefsen selv bidratt med hundrevis av millioner i skatt til fellesskapet.

Fra 2017 til 2022 betalte han personlig 455 millioner kroner i skatt til Norge, viser ligningstallene. Fremover kan summen bli lavere.

For i 2022 ble Tollefsens formue overført til hans datter, Ninja Tollefsen. Samme år flyttet hun fra Norge til Sveits. Skattelistene viser at Ivar Tollefsen har 0 i formue i dag.

NRK har stilt spørsmål om Tollefsen betaler formuesskatt, om han flyttet formuen til dattera for å betale mindre i skatt, og hvordan dette passer med Tollefsens politiske syn.

Kommunikasjonsdirektør Christian Dreyer sier at han svarer på vegne av selskapet i denne saken – ikke Ivar Tollefsen, men at Tollefsen er orientert om NRKs spørsmål.

– Skatt er viktig for å finansiere samfunnet og omfordele levestandard, men som selskap har vi ikke et syn på om systemet er rettferdig eller om satsene burde vært høyere, skriver Dreyer.