Nå skal Høyesterett behandle den nye undersøkelsesplikten ved boligkjøp

At boliger selges «som den er» var et klassisk forbehold ved overdragelse av fast eiendom, og utgangspunkt for utallige rettstvister, frem til regjeringen Solberg omgjorde regelen i 2022. Endringen var ment å styrke kjøperens rettstilstand. I proposisjonen skrev departementet:

«Dagens rettstilstand innebærer (...) at selgere i praksis bare har et delvis ansvar for skjulte feil og mangler, fordi en eiendom som er solgt «som den er», i utgangspunktet bare har en mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. En slik rettstilstand oppfordrer i liten grad selgeren til å frembringe informasjon om boligen før den skal selges. Så lenge det ikke oppdages mangler som overstiger den såkalte vesentlighetsterskelen, vil det tvert imot være en rettslig fordel for selgeren å vite minst mulig om boligen, siden boligen da vil kunne selges til en kunstig høy pris uten at selgeren blir ansvarlig for brudd på opplysningsplikten. Departementets forslag er ment å snu om på denne situasjonen.»

Den rikholdige, eldre rettspraksisen knyttet til mangelsbegrepet ved boligsalg ble dermed i stor grad utdatert. Nå har imidlertid ankeutvalget sluppet inn til behandling en tvist knyttet opp mot den nye ordlyden i avhendingslova, og denne uken skal saken behandles over to dager i Høyesterett.

Fant musekadavre

Utgangspunktet er er bolig som ble solgt i Tromsø, våren 2022. Selgerne hadde opplyst at huset hadde hatt museproblematikk. I egenerklæringen skrev selgerne:

«Vi hadde tidligere besøk av mus av og til. Ved renovering av utvendig sportsbod i 2020 ble årsaken funnet og utbedret: Det har etter dette ikke vært flere forekomster».

Under visningen oppdaget kjøper muselort under en kjøkkenskuff. Kjøper spurte deretter selger generelt om museproblematikken, hvoretter selger svarte det samme som fremgikk av egenerklæringsskjemaet. Dette slo kjøperne slo seg til ro med, og uten ytterligere undersøkelser innga de bud og underskrev kjøpekontrakten.

Etter overtakelse fant kjøperne ut at det var museskader på ledninger. I tillegg ble det funnet tre musekadaver, samt luktproblemer fra avføring, spesielt på varme dager. Hålogaland lagmannsrett kom i vår til at dette ikke utgjorde noen mangel i den nye lovens forstand. Lagmannsretten skrev:

«Spesielt muselorten under kjøkkenbenken burde fått kjøperne til å reagere. Lagmannsretten har forstått kjøperne slik at deres observasjon ikke ble tatt opp med verken selgerne eller megleren før etter overtakelse. I vår sak har selgerne gitt tydelige opplysninger om hva de selv hadde erfart. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det måtte være påregnelig med museskader, spesielt siden kjøperne selv hadde observert muselort ved befaringen. Omfanget var det imidlertid ikke mulig å avdekke uten nærmere undersøkelser. Kjøperne hadde mulighet til å undersøke og å ta eventuelle forbehold, men gjorde ikke noe.»

Selger vant i Hålogaland

I tillegg til museproblematikken, opplyste selger at diverse arbeider var utført av ufaglærte, nærmere bestemt ham selv. Om dette sier lagmannsretten blant annet:

«All den tid kjøperne hadde fått opplyst at arbeidet kunne være utført av ufaglært, tok kjøperne en bevisst risiko ved ikke å foreta egne undersøkelser for å kontrollere kvaliteten av arbeidet.»

I lagmannsretten ble kjøperne tilkjent noe for erkjente mangler, men like fullt dømt til å betale sakskostnader for to instanser, snaut 1,1 millioner kroner. Overfor Høyesterett har de anført at lagmannsrettens terskel for hva som skal til for å utløse kjøpers undersøkelsesplikt er lagt for lavt. I sluttinnlegget til Høyesterett skriver deres prosessfullmektig Andreas Møller:

«Konsekvensen er at risikoen for de manglene som senere viste seg å foreligge i for stor grad er overført fra selger til kjøper. En annen gjennomgående feil lagmannsretten begår, er å bygge på en forutsetning om at kjøperen skal måtte ettergå selgers opplysninger. Det er en svært dårlig og kostnadsdrivende rettsregel. Regelen må være den motsatte: Kjøper skal i utgangspunktet ikke verken behøve å ettergå selgers opplysninger eller kvaliteten på det arbeidet selger har utført på eiendommen. Det er kun dersom selgeren gir tydelige opplysninger som tilsier at kjøper må undersøke, at kjøper trenger å foreta slike undersøkelser.»

– Lovrevisjonen i 2022 hadde som uttalt formål å insentivere selgere til å foreta grundigere undersøkelser av boligene før salg, samt å tydelig formidle relevant informasjon. Men også før lovrevisjonen var det strenge vilkår for å anvende § 3-10 annet ledd og det har alltid vært klare begrensninger i hva man kan pålegge kjøper å foreta av undersøkelser, sier advokat Andreas Møller.

– Jeg kan vanskelig se at vilkårene for å pålegge kjøper en slik undersøkelsesplikt foreligger i denne saken.

Kjøpers forventning

Selgerne representeres av Joachim Mikkelborg Skjelsbæk fra Riisa. Han skriver i sitt sluttinnlegg at lovendringen fra 2022 innebærer et vern av kjøpers berettigede forventning, og at risikoen i et tilfelle som dette går over på den kjøperen som ikke gjør ytterligere undersøkelser basert på de opplysningene som er gitt.

«I lovforarbeidene til lovendringer i 2022 er det nettopp ansett det som et særlig formål å gjøre kjøper bevisst sin undersøkelsesplikt og den generelle risikoen ved kjøp av brukte eldre boliger. Dette er et utslag av lovgivers formål og høyesterettspraksis om å verne berettigede forventning», skriver Skjelsbæk.

– Lovendringene har hatt som formål å bevisstgjøre kjøperne at de må sette seg grundig inn i salgsopplysingene, og at de må ha et realistisk forventning til eiendommen de kjøper. Ut fra omstendighetene kan en kjøper måtte forvente store feil og skader, uten at dette utgjør mangel i lovens forstand. Jeg tror Høyesterett vil se nærmere på om lovendringen har endret kravene til kjøpers undersøkelser, slik de allerede er trukket opp i høyesterettspraksis, og om den generelle risikoplasseringen mellom kjøper og selger har endret seg, sier Skjelsbæk.

Lagmannsrettens dom i saken finner du her.