Høyesterett setter tre måneder som standardfrist for krav om heving av bolikjøp

Tvisten Høyesterett behandlet sist uke, springer ut av et boligsalg utenfor Stavanger i 2023. I prospektet var det opplyst at det var planlagt bygging av ny E 39 i området, men det fremgikk ikke uttrykkelig at det også skulle bygges ny fylkesvei ganske tett innpå eiendommen.

Da kjøperne ble klar over den nye fylkesveien ville påvirke eiendommen i stor grad, ville de heve kjøpet. Dermed oppsto både spørsmålet om når hevingsfristen begynte å løpe, og hvor lang den er. Og disse temaene, som ikke kan sies å være noen sjeldenhet i norske tvister, har Høyesterett nå benyttet anledningen til å si noe om.

I Gulating lagmannsrett fikk boligkjøperne medhold. Lagmannsretten kom riktig nok til at fristen for heving etter ordinære regler var utløpt, men mente selger hadde vært grovt uaktsom ved ikke å opplyse om fylkesveien. I slike tilfeller gjelder ikke den vanlige fristen.

Tre måneder som utgangspunkt

Høyesterett er enig med lagmannsretten i at den ordinære hevingsfristen var utløpt, men er ikke enig i at selger hadde vært grovt uaktsom. Gulatings dom blir derfor opphevet. Om skjæringspunktet for fristberegningen skriver Høyesterett:

«Oppsummert løper altså fristen for å gi melding om heving fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig, men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger.»

Om lengden på hevingsfristen, det vil si definisjonen på «innan rimeleg tid», skriver Høyesterett:

«Det kan ikke fastsettes en absolutt frist, men rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, gir normalt veiledning også for særskilt reklamasjon.»

Formkrav

I denne konkrete saken hadde kjøper varslet heving etter 3 måneder og 22 dager, og krevd heving etter 4 måneder og 16 dager. Høyesterett påpeker i den anledning at det å varsle heving ikke nødvendigvis er nok:

«Dersom varselet i februar hadde vært fremsatt av kjøperne selv, ser jeg ikke bort fra at meldingen kunne være fristavbrytende etter § 4-13 andre ledd. Jeg viser her til uttalelsene i forarbeidene om at det ikke kan stilles for strenge krav der en forbruker mener å fremsette et hevingskrav. I saken her kommer det ikke på spissen. Varslet ble sendt fra kjøpernes advokat, og profesjonelle aktører må forventes å forfatte en utvetydig melding om heving dersom det er hva som faktisk menes. Dette innebærer at den spesielle reklamasjonen først ble satt frem 13. mars 2024.»

Ettersom retten samtidig mener det skal legges til grunn en tre måneders frist for å fremsette krav om heving, er begge de to datoene uansett over fristen, og dermed uten betydning for resultatet.

– Dommen gjelder den spesielle reklamasjonsfristen etter avhl. § 4-13 (2), dvs. kjøpers frist til å gi melding om heving. Høyesterett har nå tatt stilling til friststart, fristens lengde, og fristavbrudd, sier Lars-Henrik Windhaug, som har representert boligkjøperne. Selgerne har vært representert av Joachim M. Skjelsbæk fra Riisa.

– Av stor interesse

– Anticimex Forsikring og selgerne er svært fornøyd med dommen. Selgerne er særlig glade for å få bekreftet at de ikke har opptrådt grovt uaktsomt i forbindelse med salget. Dommen klargjør fristutgangspunktet for og lengden av den særlig reklamasjonsfristen for heving. At det også for heving i utgangspunktet gjelder en tre måneders frist er en god avklaring, sier Skjelsbæk.

Han peker også på at Høyesterett mener salgsoppgavens ulne omtale av veiprosjektet ga kjøperne «en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser».

– Det er av stor interesse at Høyesterett finner at risikoopplysningene som var gitt om pågående arbeid med reguleringsplaner ga kjøper en klar oppfordring om å undersøke nærmere, noe som implisitt viser at risikoopplysninger har betydning for kjøpers berettigede forventninger, sier Skjelsbæk.

Kjøperne må altså belage seg på en ny runde i lagmannsretten, om enn med en rettskraftig dom på at kravet om heving er tapt. Om det i stedet er grunnlag for prisavslag, tar Høyesterett ikke stilling til.

Høyesteretts dom finner du her.