Overraskende svak boligprisvekst i Oslo: – Kjøpers marked

Optimismen var stor ved inngangen til året. Det er ikke så rart at mange bommet, mener meglertopp.

Hva skjedde med den kraftige veksten alle spådde for Oslo? Foto: Lise Åserud / NTB

At eksperter og eiendomsmeglere spår sterk boligprisvekst, er ikke ukjent. Det var også tilfellet ved inngangen til 2025, ikke minst for Oslo.

Men hovedstaden har hatt en mye svakere utvikling enn det både økonomer og meglertopper så for seg. Det til tross for en sterk start på året, da håp om rentekutt og lettelser i utlånsreglene bidro til prisveksten.

Boligprisene i Oslo har også steget mindre enn i Norge sett under et, og utviklingen ligger langt bak boligprisvinnerne i Bergen og Stavanger-regionen.

Hva skjedde med den kraftige veksten alle spådde for Oslo?

– Det er ikke så rart at mange bommet. Ingen tok høyde for at tilbudssiden ville bli så høy så raskt, mener Vibeke Stavenes, daglig leder hos eiendomsmeglerkjeden Proaktiv.

Renteeffekt

To hovedforklaringer trekkes frem når eiendomsmeglertoppene skal forklare hvorfor de var for optimistiske:

• Renten
• Mange boliger på markedet, blant annet fordi tidligere utleieboliger er lagt ut for salg

– Renten har ikke gått ned slik man trodde på høsten i fjor, som har bidratt til at mange holder igjen å kjøpe seg noen nytt for å ta opp mer lån, sier Stian Kløfta i Krogsveen.

Særlig eneboligmarkedet har hatt liten bevegelse i prisene fordi flere avventer en rentenedgang, mener Krogsveen-sjefen.

Terje Tinholt, grunnlegger og partner i Tinholt Eiendomsmegling, trekker også frem renten og de større boligene.

– Markedet er egentlig knallsterkt med tanke på den kraftige renteøkningen som har vært, men det går litt tregere i kategorien for de som vil gå til hus eller rekkehus. Det er de som har sittet og ventet, sier Tinholt.

Troen på rentekutt var en viktig grunn til at det var ventet kraftig boligprisvekst. Og det var sterk vekst tidlig på året, frem til det ikke ble noe av rentekuttet i mars. Særlig Oslo fikk da en svakere utvikling på våren.

Det etterlengtede rentekuttet kom først i juni. Samtidig har Norges Bank gjennom 2025 justert sin spådom til å indikere færre rentekutt i år.

– Det henger sammen med at renteutsiktene har endret seg. Da rentekuttet ikke kom i mars, så la det en demper, forklarer makroøkonom Karine Alsvik Nelson i Handelsbanken.

– Massesalg av utleieboliger

Mange boliger på markedet er den andre hovedgrunnen, mener både meglertoppene og Handelsbanken-økonomen.

Folk får mer å velge i, og flere boliger per kjøper demper prisene. Generelt i Norge er det lagt ut og solgt rekordmange boliger så langt i 2025, ifølge Eiendom Norges tall.

– Vi har blitt vant til at Oslo har vært lokomotivet, men det blir det ikke i år, sier Nils Robert Elven i DNB Eiendom.

– Forklaringen ligger i det store tilbudet, som har blitt forsterket av de mange sekundærboligene som har blitt lagt ut. Man undervurderte kanskje effekten av sekundærboligene, fortsetter Elven.

Flere som eier utleieboliger har solgt dem unna på grunn høyere renteutgifter, og bidratt til et høyt tilbud av boliger i Oslo.

– De fleste spådde sterk boligprisvekst på nyåret på grunn av to forhold: Flere rentenedsettelser og manglende boligbygging. Ett av to forhold slo ikke inn, samt at de færreste la vesentlig vekt på massesalg av utleieboliger i hovedstaden. Det siste har hatt en ekstraordinær prisdempende effekt for Oslo, sier Hedda K. Ulvness, toppsjef hos Eie eiendomsmegling.

– Utsatt, ikke avlyst

Fremtidstroen på sterk prisvekst er – kanskje ikke overraskende – fortsatt stor blant meglerne, til tross for at man bommet på spådommen i 2025.

Lite bygging av nye boliger og den grunnleggende store etterspørselen i Oslo er noen av grunnene.

– Prisveksten i Oslo vil ta seg opp når utleieboligene er solgt. Jeg antar at vi i løpet av 2026 vil være tilbake til normalen og prisene vil stige raskt, særlig fordi boligbyggingen fortsatt er svak, sier Ulvness i Eie.

Terje Tinholt mener prisoppgangen «har blitt utsatt, ikke avlyst». Det tror også Elven i DNB Eiendom

– Men det skjer kanskje ikke før i andre halvdel av 2026, eller inn mot 2027 og 2028. Det henger sammen med behovet for boliger, når salget av sekundærboliger roer seg og at det bygges lite nytt, sier Elven.

– Vi har et marked med mange usolgte boliger, og vi merker at mange budgivere er redde for ikke å få solgt sin egen. Dette vil nok jevne seg ut utover året, og får vi en rentejustering i september, kan markedet skyte fart igjen. Vi tror prisene vil stige moderat resten av 2025, og litt mer i 2026 dersom renten går ned, sier Stavenes i Proaktiv.

– Det er ikke budkrig

Eiendom Norge omtalte årets prisutviklingen i Oslo som «overraskende svak» da de la frem tall for juli, og erkjente at deres prognose om 12 prosent oppgang i hovedstaden «neppe vil slå til».

Onsdag 3. september legger bransjeorganisasjonen frem ferske boligpristall for august. Det er gjerne en måned med mye aktivitet etter sommerferien, og stigende priser før de blir nedgang utover høsten.

Handelsbanken spår en oppgang på 1,4 prosent på landsbasis i august.

Flere av meglertoppen mener man har hatt en ganske vanlig august, med et fortsatt stort antall usolgte boliger i Oslo.

– Vi er i høysesong, så det er store salgsvolumer i markedet. Men dagens situasjon i Oslo er unik, da volumet er høyt på grunn av utleieboliger til salgs. Dette gir en prisdempende effekt og det er fristende å si at det er kjøpers marked i hovedstaden, sier Ulvness i Eie.

DNB Eiendoms Oslo-sjef sier situasjonen i byen er at mange kommer på visning, men at folk er litt mer avventende med budgiving.

– Ting går på prisantydning. Det er ikke budkrig. Markedet er bra, men ikke spinnvill, sier Elven.