– Tror det kan komme en oppmykning

1 month ago 16

Alle som noen gang har søkt om boliglån vet at det finnes regler som dikterer hvor mye du kan låne.

Fem ganger inntekt, 15 prosent egenkapital – for å nevne noen av de.

Ved utgangen av 2024 går utlånsforskriften «ut på dato».

Forskriften, som den gang het boliglånsforskriften, ble innført etter oljeprisfallet i 2014. Da gikk rentene ned, og gjeldsveksten for norske husholdninger gikk kraftig opp.

Det som tidligere hadde vært retningslinjer for norske banker, ble formalisert og skrevet ned som en forskrift.

Denne høsten må Finansdepartementet gjennomgå forskriften. Endringer har vært gjort tidligere, som da stresstesten ble satt ned fra å måtte tåle en renteoppgang på fem prosentpoeng til tre prosentpoeng i 2022. Men nå kan altså flere endringer stå for tur.

Hvordan virker utlånsforskriften?

Doktorgradsstipendiat Jeanett Fjære-Lindkjenn har, sammen med flere andre, oppsummert forskning som sier noe om hvordan utlånsforskriften fungerer.

Fjære-Lindkjenn tar for tiden en doktorgrad ved Housing Lab ved Oslo Met. Tidligere har hun blant annet sittet i Norges Banks rentekomité.

Forskningen tar for seg både virkningene og kostnadene.

I hovedsak har Fjære-Lindkjenn og medforskerne sett på hvordan forskriften virker inn på:

boligprisene og gjeldsveksten

husholdningenes sårbarhet

bankenes tap knyttet til utlån

– Forskningen viser at det har en viss effekt på å dempe vekst i boligpriser og husholdningsgjeld. Men det er en ganske begrenset effekt, sier Fjære-Lindkjenn.

Om forskriften gjør husholdningene mindre sårbare, er mer usikkert.

På den ene siden kan egenkapitalkravet på 15 prosent redusere lånet for hver enkelt, men på den andre siden kan det bety at du har mindre sparepenger å gå på dersom du skulle bli truffet av et negativt sjokk, som å miste jobben, fordi du har brukt alle sparepengene på å få kjøpt bolig, forklarer Fjære-Lindkjenn.

Når det gjelder det siste, å begrense utlånstap i bankene, viser forskningen at utlånsforskriften gjør det i liten grad, forklarer Fjære-Lindkjenn.

Dette er utlånsforskriften

Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene førte til at Finansdepartementet den 15. juni 2015 fastsatte en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig.

Forskriften setter krav til bankenes utlånspraksis og dermed til kundenes gjeld- og belåningsgrad, samt betjeningsevne.

Kravet til egenkapital for boliglån er på 15 prosent. For sekundærboliger i Oslo og for rammekreditter er kravet til egenkapital på 40 prosent.

Låntakere må tåle en renteøkning på tre prosent.

For lån med belåningsgrad over 60 prosent må bankene kreve avdragsbetaling.

Den samlede lånegjelden kan ikke overstige fem ganger årsinntekt.

Bankene har en fleksibilitetskvote de kan bruke til å innvilge boliglån til søkere som ikke oppfyller kravene. Utenfor Oslo ligger denne på ti prosent av utlånsvolumet. I Oslo er den på åtte prosent.

For forbrukslån er fleksibilitetskvoten fem prosent i hele landet.

Kilde: Lovdata og regjeringen.

Hvilke kostnader har utlånsforskriften?

Fjære-Lindkjenn og forskerne har også sett på hvilke kostnader forskriften har.

– En kostnad handler om at det å kunne ta opp lån i utgangspunktet kan øke velferden, og det er fordi man ikke nødvendigvis tjener det samme gjennom hele livet.

– Da er det en fordel å kunne ta opp lån, for eksempel til bolig tidlig i livet, og så forbruke det utover hele livet sitt, sier Fjære-Lindkjenn.

En annen kostnad hun trekker frem er fordelingseffekt og utenforskap.

Med utlånsforskriften har «foreldrebanken» blitt et kjent begrep. En av kostnadene ved forskriften er at de som har mulighet til å få hjelp hjemmefra kommer seg inn på boligmarkedet, mens de som ikke har det i større grad ekskluderes.

Denne effekten fører også til at formue går i arv. Rike foreldre får rike barn via boligmarkedet, sier Fjære-Lindkjenn.

Samtidig understreker hun at dette er noe som også skjer uavhengig av forskriften, men at den har en forsterkende effekt.

Til slutt er det også slik at kostnadene på lånet øker ved økt inflasjon og rente.

Tror det blir endringer

Fjære-Lindkjenn tror ikke utlånsforskriften fjernes, men at det vil komme endringer nå som den skal gjennomgås.

– Jeg tror kanskje det er mer realistisk at det kan komme en form for oppmykning eller mer fleksibilitet, som kanskje gjør at disse kostnadene kan bli litt mindre.

– For eksempel så kan man gjøre unntak fra egenkapitalkravet eller fjerne, eller redusere, det for husholdninger med ganske god betjeningsevne, mot at de eksempelvis betaler litt høyere avdrag i starten, sier hun.

– Hva vil skje med prisene dersom man letter på reglene?

– Forskningen vi har nå viser at effekten på boligprisene har sett ut til å være ganske kortvarige og moderate. Jeg tror at på lang sikt så vil det være andre drivere som er viktigere for boligprisene, sier Fjære-Lindkjenn.