Oppussing og endring i utleieenheter - hvilke regler gjelder?

Det er likevel grenser for hva leietaker må finne seg i. Vi skal se nærmere for hvilke regler som gjelder for endringer som utleier ønsker å gjennomføre.

Ved et leieforhold overtar leietaker husrommet og kan benytte dette etter formålet og under hensyntagen av at husrommet skal leveres tilbake i samme stand med unntak for alminnelig slit og elde.

Utleier kan imidlertid ha en interesse i å foreta endringer i husrommet og fellesarealer under leieforholdet, for eksempel ombyggings- eller oppussingstiltak.

Nevneverdig ulempe

Utgangspunktet er at utleier kan kreve å foreta endringer uten samtykke fra leietaker, men vilkåret er at slike arbeider kan utføres uten nevneverdig ulempe for leietaker og at forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leietaker.

Ordinært vedlikehold som utleier har ansvar for vil normalt kunne utføres, og også være i leietakers interesse, men dersom det er tale om andre type arbeider som endrer husrommet på en gjennomgripende måte kan ikke dette utføres uten leietakers samtykke. Eksempler som er nevnt i rettspraksis og juridisk teori er fjerning av vegger, vinduer eller dører, og oppdeling og sammenslåing av rom.

Abonnent

Ulempene for leietaker vil gjerne være selve utførelsen av arbeidet da det påvirker leietakers bosituasjon og begrepet «nevneverdig ulempe» tilsier at det ikke skal så mye til før leietakers samtykke er nødvendig. For eksempel må leietaker kunne motsette seg å fraflytte husrommet mens arbeidene pågår, men neppe at et av flere rom tas i bruk under arbeidet. Varigheten av arbeidet, og dermed ulempene, vil også måtte hensyntas.

Redusert verdi

Når det gjelder vilkåret om at forandringen ikke må redusere husrommets verdi, så må resultatet av endringsarbeidet vurderes mot den bruk av husrommet som leietaker har rett til. Husrommet kan selvsagt ikke gjøres om til noe annet og ved vurderingen av verdien er det leietakers bruksverdi som er det avgjørende og ikke at standardhevingen gir en høyere leieverdi. Uten avtale kan derfor heller ikke utleier kreve økning av leien som følge av standardheving, likevel slik at ved en eventuell tilpasning til gjengs leie (som begge parter kan kreve) så kan man ikke se bort fra forandringer/standardheving som utleier har foretatt.

Abonnent

Samtykke

For alle forandringer av husrommet som ligger utenfor det utleier kan foreta uten samtykke må samtykke innhentes. Leietaker kan sette vilkår for å godta forandringene, for eksempel at leien ikke skal økes, heller ikke ved eventuell tilpasning til gjengs leie.

Hvis ikke det gis samtykke må utleier eventuelt si opp leieavtalen dersom det er adgang til det.

Selv for forandringer i husrommet som leietaker må akseptere må utleier sende varsel. Dersom utleier ikke gjør det og setter i gang endringsarbeider vil det innebære et mislighold av leieavtalen.