Forbrukerseier for boligkjøpere da Høyesterett opphevet dom om enebolig med museskader

At boliger selges «som den er» var et klassisk forbehold ved overdragelse av fast eiendom, og utgangspunkt for utallige rettstvister, frem til regjeringen Solberg omgjorde regelen i 2022. Endringen var ment å styrke kjøperens rettstilstand.

Den rikholdige, eldre rettspraksisen knyttet til mangelsbegrepet ved boligsalg ble dermed i stor grad utdatert. Nå har den nye bestemmelsen fått sin første behandling i Høyesterett, med utgangspunkt i en bolig som ble solgt i Tromsø, våren 2022. Selgerne hadde opplyst at huset hadde hatt museproblematikk. I egenerklæringen skrev selgerne:

«Vi hadde tidligere besøk av mus av og til. Ved renovering av utvendig sportsbod i 2020 ble årsaken funnet og utbedret: Det har etter dette ikke vært flere forekomster».

– Omplassering av risiko

Under visningen oppdaget kjøper muselort under en kjøkkenskuff. Etter overtakelse fant kjøperne museskader på ledninger, musekadavre, samt luktproblemer fra avføring, spesielt på varme dager. Hålogaland lagmannsrett kom til at dette ikke utgjorde noen mangel i den nye lovens forstand. Begrunnelsen var at kjøperne ikke hadde gjort mer for å undersøke omfanget av problemet. Lagmannsretten skrev:

«Spesielt muselorten under kjøkkenbenken burde fått kjøperne til å reagere. Lagmannsretten har forstått kjøperne slik at deres observasjon ikke ble tatt opp med verken selgerne eller megleren før etter overtakelse. (...) Kjøperne hadde mulighet til å undersøke og å ta eventuelle forbehold, men gjorde ikke noe.»

Boligkjøperne anket, og fredag kom Høyesteretts konklusjon: Lagmannsretten må behandle spørsmålet om heving av kjøpet på nytt. Høyesterett skriver:

«Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket.»

Oppheves

Høyesterett skriver videre at helt generelle og standardiserte oppfordringer til kjøper om å undersøkelse ting nærmere, ikke alene kan utløse særskilte forpliktelser til undersøkelse og påfølgende tap av mangelsinnsigelse.

«Om slike generelle oppfordringer skulle ha denne virkningen, ville det åpne for omgåelser av den risikofordelingen som lovgiver la opp til ved å fjerne adgangen til å ta generelle forbehold ved forbrukersalg», skriver førstvoterende Eyvin Sivertsen.

Advokat Andras Møller.

Resultatet er at lagmannsrettens dom oppheves, og må behandles på nytt.

Boligkjøperne tilkjennes over 900.000 kroner i sakskostnader for Høyesterett. Deres advokat, Andreas Møller, mener dommen viser at forsikringsbransjen har lagt til grunn en langt mer vidtrekkende undersøkelsesplikt enn det var grunnlag for.

– Vi vet at svært mange boligkjøpere har fått avvist krav fra forsikringsselskapene som selger boligselgerforsikring, med den begrunnelse at de ikke har overholdt undersøkelsesplikten sin, eller at de selv må bære risikoen for mangler der det er opplyst om egeninnsats. Høyesterett har nå slått fast at begge deler er feil. Vi oppfordrer derfor alle boligkjøpere som har fått avslag på dette grunnlaget om å oppsøke en spesialisert eiendomsrettsadvokat, for å få en fornyet vurdering av saken sin, sier Møller.

– En invitasjon til ny runde 

Forsikringsselskapets advokat, Joachim M. Skjelsbæk fra Riisa, argumenterte i sluttinnlegget for at hensikten med lovendringen var å bevisstgjøre kjøperne på at de må sette seg grundig inn i salgsopplysingene, og ha en realistisk forventning til eiendommen de kjøper.

Joachim Skjelsbæk, Riisa.

Høyesterett svarer at et sentralt formål med lovendringen var «å motivere selgeren til å legge frem mest mulig informasjon om boligen, blant annet ved å innhente tilstandsrapport», og at det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag.

– Dommen setter en relativt streng terskel for vurdering etter § 3-10, og tar lite hensyn til at det som regel alltid er risikoen det kan opplyses om, ikke konkrete avvik, sier Skjelsbæk.

Avhendingslova § 3-10er bestemmelsen som sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

– Høyesterett avklarer imidlertid ikke det sentrale spørsmålet om risikoplassering og forståelsen av det abstrakte mangelsbegrepet etter § 3-2, sier Skjelsbæk.

§ 3-2 begrenser mangelskrav til egenskaper som ikke er i samsvar med det kjøperen «kunne forvente».

– Høyesterett er klar på at de risikoforholdene kjøper var kjent med, skal inn i den samlede mangelsvurderingen etter § 3-2.  slik at den endelige vurderingen av risikoplasseringen gjenstår å få avklart. Slik sett er dommen en invitasjon til en ny runde, mener Skjelsbæk.

Høyesteretts dom finner du her.