«Skattebomben» fanger ikke opp de dyreste boligene

Det er fortsatt mulig å skjule formue i svært dyre boliger. De undervurderes fortsatt, ifølge SSB.

Illustrasjonsfoto. Katharina Andresen sørget for norgesrekord da hun kjøpte en Bygdøy-villa (midt i bildet) for 585 millioner kroner off-market i 2023. Slike private salg fanges ikke opp av Skatteetatens nye boligverdimodell. Foto: Jørgen Braastad / VG

Som E24 bredt har omtalt, gir Skatteetatens nye boligverdimodell kraftig oppjusterte formuesverdier og skattesjokk for såkalte «dyre boliger» over 10 millioner kroner for personer med lite gjeld (se faktaboks).

Men, mens modellen skal gi mer treffsikre anslag for markedsverdi, klarer den fortsatt ikke å fange opp de aller dyreste boligene, ifølge SSB.

– Den reviderte boligverdimodellen gir klart bedre anslag enn den tidligere modellen, også for dyre boliger. Samtidig viser analyser at modellen fortsatt underestimerer de aller dyreste boligene, sier seniorrådgiver Per Medby i SSB til E24.

– Sentral

Han legger til at SSB er kjent med at de dyreste boligene er underrepresenterte på markedsplassen finn.no, som han omtaler som en «sentral datakilde» i modellen.

– Dette bidrar til at de dyreste boligene underestimeres, samtidig som det er vanskelig å tallfeste hvor stor effekten er, ettersom omfanget av off-market-salg off-market-salg Boligsalg som ikke annonseres i det offentlige markedet. og privat omsetning ikke er fullstendig kartlagt i tilgjengelige datakilder, sier Medby.

Heller ikke tinglyst salgsverdi eller vederlag som oppgitt i grunnboken inngår i modellen (se faktaboks), bekrefter SSB-rådgiveren.

Skjulte verdier

Dette innebærer at en rekke eksklusive boliger fortsatt vil ha en ligningsverdi som er betydelig rabattert i forhold til reelle verdier, utover gjeldende verdsettelsesrabatter.

Boligforsker Are Oust ved NTNU har tidligere påpekt at boligeiendom og hytter har blitt brukt til å gjemme mye formue på grunn av verdsettelsesrabattene.

– Det har vært veldig urettferdig. I en ideell verden med formuesskatt burde alle former for formue vært verdsatt likt, det ville gitt mest horisontal rettferdighethorisontal rettferdighetMellom personer med lik inntekt eller formue., sa Oust til E24 nylig.

Kroneksempel

Ferd-arving Katharina Gamlemshaug Andresen satt norgesrekord da hun kjøpte en Bygdøy-villa for 585 millioner kroner utenfor det offentlige markedet i 2023.

Transaksjonen er et kroneksempel på boligsalg som ikke fanges opp av modellen.

E24 har tidligere omtalt at eiendommen ble verdsatt til 43 millioner kroner i Oslo kommunes eiendomsskatteberegningeiendomsskatteberegningEn markedsverdi på 43 millioner tilsier en ligningsverdi/formuesverdi på 2,5 millioner kroner (10 mill. x0,25) + 16,1 millioner kroner (verdi over 10 mill: 23 millioner kroner x 0,70) = 18,6 millioner kroner, basert på SSBs tidligere modell. Eiendomsskattgrunnlaget oppgis til cirka 30 millioner kroner av Oslo kommune (70 prosent av markedsverdi). for 2025, basert på SSBs tidligere modell.

Utsnitt av Andresens Bygdøy-villa. Foto: Jørgen Braastad / VG

Et betydelig tøffere luksusmarked i kjølvannet av utflyttingsbølgen blant formuende, har bidratt til at flere svært dyre eiendommer nå er offentlig for salg.

Det synliggjør også forskjellen mellom antatt markedsverdi og ligningsverdi.

Lave formuesverdier

Den dyreste er investor Tor Aksel Voldbergs Skøien Hovedgaard, som i over et år har ligget ute for salg til en halv milliard kroner.

En bygningsmasse på nær 4000 kvadratmeter og parkmessig hage på 36 mål inntil Frognerparken i Oslo, hadde ved utgangen av 20222022Fra 2023 er skattegrunnlaget oppjustert fra 50 til 70 prosent av verdier over 10 millioner kroner. en samlet formuesverdi på noe over 31 millioner kroner, ifølge salgsoppgaven.

Den neste dyreste eiendommen på Finn, oljeinvestor Christer Tunolds Snarøya-villa, til salgs for 135 millioner kroner, har en formuesverdi på noe over 14 millioner kroner som primærbolig per 2023, ifølge salgsoppgaven.

Advokat Mona Høiness’over 900 kvadratmeter store Frogner-villa, som nå har en pris på 89 millioner kroner etter flere år i markedet, har en formuesverdi på noe over 22 millioner kroner som primærbolig per 2023, ifølge salgsoppgaven.

– Vi har pt ikke mottatt nye ligningsverdier. Dette vil bli oppdatert på angjeldende eiendommer så snart de er mottatt, skriver eiendomsmegler Jan Fredrik Bonde i Sem & Johnsen i en e-post til E24 vedrørende Frogner-villaen.

SSB påpeker at årsaken til at de dyreste boligene undervurderes er at modellen bygger på et begrenset sett forklaringsvariabler.

– Erfaring tilsier at verdsetting blir mer krevende jo mer spesielle og eksklusive boligene er. Slike boliger er vanskeligere å bruke i en statistisk modell, enn mer standardiserte boliger, sier Medby.

– Sterkt underrepresenterte

Svakheten ble også påpekt av SSB i notatet «Nye beregningsområder i boligformues-modellen» i 2023.

«Undersøkelser tyder på at de aller dyreste boligene er sterkt under-representerte i datagrunnlaget fra finn.no, noe som ikke vil kunne avhjelpes ved en bedre modell», heter det.

Der ble også påpekt at det finnes mye mindre data om boliger som ikke omsettes enn om dem som omsettes.

Transaksjonspriser for boliger solgt for over 20 millioner i 2020 med predikert pris fra eksisterende og ny modell. De svarte sirklene er faktisk pris, og danner en 45 graders linje. Punkter under denne linjen har for lav predikert pris, punkter over for høy. Fra SSBs notat «Nye beregningsområder i boligformuesmodellen», mars, 2023. Foto: Faksimile Statistisk sentralbyrå (SSB)

Etterlyser høyere terskel

I dag verdsettes primærboliger til 25 prosent av anslått markedsverdi inntil 10 millioner kroner, og 70 prosent for verdier over 10 millioner kroner.

Fritidsboliger, der en ny takseringsmodell er under arbeid, verdsettes til 25 prosent, mens sekundærboliger verdsettes til 100 prosent.

Flere har påpekt at en boligverdi på 10 millioner kroner er en helt vanlig bolig i pressområder, som i Oslo og Akershus, og tatt til orde for at terskelsverdien bør løftes til 20 millioner kroner.

Få dyre boliger i grunnlaget

SSB påpeker at innretningen på skattepolitikken, herunder verdsettelsesrabatter er et politisk anliggende.

Verdsettelsesmodellen som SSB har utviklet på oppdrag for Finansdepartementet har ingen terskelverdi for «dyre boliger», ifølge Medby.

– SSB har brukt betegnelsen «dyre boliger» i et analysenotat, der definert som boliger solgt for over 10 millioner kroner10 millioner kronerOmregnet til 2020-kroner.. Formålet med notatet var å vurdere treffsikkerheten for ny verdsettelsesmodell, sier han.

I notatet der SSB blant annet har vurdert treffsikkerheten blant dyrere boliger basert på perioden 2010–2020, ble rundt 3 prosent av boliger i Oslo solgt for over 10 millioner kronerkroner2020-kroner..