Nordea-økonom venter kraftig boligprishopp

Hvis Norges Banks renteplan holder kan det ligge an til 15 prosent boligprisoppgang neste år. Men selv med færre rentekutt vil trolig prisene stige kraftig, anslår Nordea Markets.

Nordea venter sterk boligprisvekst neste år – selv uten mange rentekutt. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB

Boligprisene har det siste året vokst med rett over fire prosent, men neste år vil prisveksten skyte fart. Det er en konklusjonen i en fersk analyse fra Nordea Markets.

Og det vil kunne skje selv om de ventede rentekuttene blir færre, mener makro- og valutastrateg Sara Midtgaard.

Norges Bank har i sine prognoser – den såkalte rentebanen – fire rentekutt neste år. Nordea Markets venter bare halvparten så mange kutt. Men i begge tilfeller anslår økonomene tosifret prisvekst i de nasjonale boligprisene.

– Både i scenarioet med to rentekutt, men særlig med fire rentekutt. Da tror vi på en boligprisvekst på 15 prosent. Da er vi over det vi så under pandemien, sier Midtgaard.

Med to rentekutt neste år venter Nordea Markets at boligprisene i desember neste år er ti prosent høyere enn i desember i år.

Tirsdag kommer den ferske boligprisfasiten for oktober, og økonomene venter et lite prisfall.

VENTER BOLIGPRISHOPP: Makro- og valutastrateg i Nordea, Sara Midtgaard Foto: Thomas Fure / NTB

Peker på tre årsaker til prishopp

Midtgaard trekker frem tre årsaker til boligprishopp, også hvis det ikke blir så mange rentekutt:

• Lønnsveksten er høy og Nordea Markets venter at den vil bli det også neste år. Høy lønnsvekst gir boligkjøpere med å rutte med i budrundene og kan bidra til å presse opp prisene. Nordea Markets venter over fire prosent lønnsvekst i 2025 og regner seg frem til at det alene kan øke boligprisene med fire prosent.
• Det er også utsikter til at det kommer få nye boliger på markedet. Med igangsettingstillatelseneigangsettingstillatelseneTillatelse gitt til å bygge bolig. som er gitt i år ligger det an til 20.000 fullførte nye boliger i 2025, ifølge Midtgaard. Hun anslår at det er 10.000 færre boliger enn boligbehovet, gitt SSBs fremskrivninger av befolkningsutviklingen.
• I tillegg har Norges Bank anbefalt at Finansdepartementet vurderer å senke kravet til egenkapital fra 15 til 10 prosent ved boligkjøp. Midtgaard tror departementet vil følge anbefalingen og at det vil resultere i en forsterket boligprisvekst.

– Det vil også, isolert sett, trekke opp tolvmånedersvekstentolvmånedersvekstenVeksten i boligprisene i en periode på tolv måneder, her fra desember i år til desember 2025. gjennom 2025. Det tror vi da særlig vil gjelde mindre leiligheter. Førstegangskjøper-objekter vil bli mest truffet, i byene hvor belåningen er høyest, sier Midtgaard.

Ser opp mot 15 prosent prishopp

Hun fremholder at effekten av mulige rentekutt kommer på toppen av de tre boligprisdriverne.

Analyser, omtalt i blant annet Norges Banks rapporter, har indikert at ett prosentpoeng lavere rente kan gi rundt ti prosent høyere boligpriser, påpeker Midtgaard.

Hvis vi får to rentekutt, som Nordea Markets forventer neste år, vil alene være fem prosent boligprisvekst – på toppen av lønnsvekst og de andre faktorene. Da er vi med to rentekutt på ti prosent boligprisvekst.

– Med fire rentekutt blir det fort 15 prosent boligprisvekst, sier Midtgaard.

Andre prognosemiljøer venter også boligprisvekst de neste årene.

SSB tror likevel utviklingen vil bli mer dempet. Statistikkbyrået har i sine siste prognoser lagt til grunn at boligprisene vil stige med rundt 3 til 4 prosent i årene fra til og med 2027.

– Selv om husholdningenes disponible realinntektdisponible realinntektDisponibel realinntekt er definert som alle typer inntekter etter fradrag for skatt, renteutgifter og prisvekst. ventes å ta seg klart opp vil stigende realrenterealrenteDen nominelle renten fratrukket inflasjon, altså prisvekst. legge en klar demper på oppgangen i boligprisene i årene
framover, skrev SSB i september.

Norges Bank venter at boligprisene vil i 2025 vil være 5,4 prosent høyere enn i 2024.

– Fremover venter vi at lav tilførsel av nye boliger, økt kjøpekraft for husholdningene og etter hvert lavere boliglånsrente vil bidra til høyere bruktboligpriser, skriver sentralbanken i sin pengepolitiske rapport.

– Slår ofte sterkest ut i Oslo

Nordea Markets venter enda høyere boligprisvekst i Oslo enn på landsbasis, av to årsaker.

– Endringer i utlånsforskriftenutlånsforskriftenReglene stiller blant annet krav til evne til å betjene lån, hvor stor gjelden kan være i forhold til inntekt, hvor høye rentehevinger som skal kunne tåles og lånets størrelse i forhold til verdien på boligen. slår ofte sterkest ut på boligprisveksten i Oslo. Hvis man ender opp med å endre egenkapitalkravet fra femten til ti prosent kan vi fort se det mest i Oslo, sier Midtgaard.

Hun sier også at renteeffekten på boligprisene er sterkest i Oslo.

– Når renten blir satt ned handler det om at gjeldsgradengjeldsgradenHvor mye gjeld de som låner har i forhold til inntekten. i Oslo er høyere enn i andre byer. Man merker det mer direkte på lommeboken.

Midtgaard sier at det også tar lengre tid før det bygges flere boliger i Oslo enn andre steder når etterspørselen øker.

– I Oslo er det større utfordringer på tilbudssiden. Da ser vi ofte at prisene stiger enda mer når renten kuttes.