Mener husleiene er ulovlige: – Unødvendig høye

Hver sjette krone i barnehagen gikk til husleie. Lovbrudd, mener Utdanningsdirektoratet, som krever flere hundre tusen kroner tilbakebetalt.

ANKLAGES FOR LOVBRUDD: Direktoratet mener husleien hos Glassverket barnehage i Bærum ligger langt over markedspris, noe som er brudd på barnehageloven. Foto: Joakim S. Enger

De siste årene har norske eiere solgt hundrevis av barnehagebygg til utenlandske investorer for milliardbeløp. 

Disse barnehagene betaler nesten dobbelt så høy husleie som andre private barnehager, viser en analyse gjennomført av Utdanningsnytt og E24. 

Én av dem er Norlandia Glassverket barnehage i Bærum.

Nå har Utdanningsdirektoratet hatt tilsyn med barnehagen. De mener husleien ligger langt over markedspris, noe som er brudd på barnehageloven.

Direktoratet har hyret inn analyseselskapet Veridian Analyse til å gjøre en uavhengig vurdering av husleienivået. Vurderingen tilsier at leieprisen har vært dobbelt så høy som den burde vært, ifølge direktoratet.

– Med forbehold om at Veridian har vurdert alminnelig leie korrekt, så er avviket helt uvanlig høyt, sier Sølve Bærug, førsteamanuensis ved Institutt for eiendom og juss ved NMBU.

Han mener selskapet er blant de beste i Norge innen vurdering av næringseiendom.

– De er veldig anerkjente, sier Bærug.

«Det er løp og kjøp» har han tidligere sagt om avtalene de utenlandske investorene sikret seg da de storhandlet barnehagebygg.

Spørsmålet nå er om direktoratet mener at flere av de avtalte husleieprisene er ulovlig høye gjennom ytterligere tilsyn. I så fall kan det bli dyrt både for barnehagekonsernene og de internasjonale oppkjøperne.

– Risikerer årlige krav

Norlandia bestrider tilsynsresultatet og har klaget det inn til Kunnskapsdepartementet, som er øverste klageinstans. Hvis departementet opprettholder vedtaket om tilbakebetaling, tror Bærug det vil ende i retten.

– Her ligger det an til at mer enn én advokat kan se fram til å sende honorarkrav, sier han.

KRAV FRA STATEN: Utdanningsdirektoratet krever at Glassverket betaler tilbake 634.000 kroner på grunn av det de mener er for høy husleie. I tillegg krever direktoratet drøyt 258.000 kroner fordi barnehagen også betaler husleie for et bygg som direktoratet mener ikke er relevant for driften.

Han mener det kan bli en umulig situasjon for Norlandia dersom konklusjonen fra tilsynet står seg. Da vil det være fastslått at husleien er ulovlig høy, samtidig som Norlandia er bundet av en avtale om å fortsette å betale like høy husleie i mange år framover.

– Det er vanskelig å se hvordan de skal håndtere det. Hvis de ikke får justert leieavtalen, kan de risikere å få tilbakebetalingskrav hvert eneste år fra tilsynsmyndighetene, sier Bærug.

Han sier alternativet er å reforhandle leieprisen med byggeier Kinland, som er eid av det tyske investeringsselskapet Patrizia.

– Men da blir plutselig ikke regnestykket så gunstig for investorene bak Kinland. Samtidig, hvis barnehagen går konkurs, vil de sitte med et bygg uten leietaker. Så her er det ganske mye i potten, og kanskje mest å tape for Kinland, som eier en stor portefølje med barnehageeiendommer, sier Bærug.

Krav mot to barnehager

Utdanningsdirektoratet har også hatt tilsyn med husleienivået i en annen Norlandia-barnehage, og det er Gaustadskogen barnehage i Oslo.

Mens Glassverket leier av tyskeide Kinland, leier Gaustadskogen sitt bygg av et annet selskap i Norlandia-konsernet. Direktoratet konkluderer med at også Gaustadskogen har betalt ulovlig høy husleie.

Tilbakebetalingskravene for de to barnehagene er til sammen på 1,5 millioner kroner. Dette gjelder kun for året direktoratet har ført tilsyn med, som er 2021. Leieprisene har vært tilsvarende høye i årene både før og etter 2021.

Alle inntekter i private barnehager kommer fra offentlige tilskudd og foreldrebetaling. For Glassverkets del har over 17 prosent av inntektene gått til å betale husleie. Det tilsvarer hver sjette krone. 

«Vi mener at husleiekostnader som overstiger markedsprisen er unødvendig høye, og at det har medført mindre ressurser til barna», skriver direktoratet i ett av tilsynene.

I tilsynsrapporten svarer Norlandia at de gjorde en vurdering av markedsmessig leie da leiekontrakten ble signert for mange år siden. De mener det er urimelig å straffe barnehagen på bakgrunn av en ny vurdering flere år senere. 

De viser videre til at de «over mange år har bedt om klargjøring og veiledning når det gjelder leie av eiendommer, uten at politikere eller tilsyn har tatt det opp eller kommet med veiledning». 

FOR HØY HUSLEIE?: Norlandia Gaustadskogen leier lokaler av et annet selskap i Norlandia-konsernet. Utdanningsdirektoratet krever tilbakebetalt rundt 600.000 kroner fordi de mener husleien er høyere enn markedspris.

– Vil normalt gi lavere pris

Sølve Bærug peker på at leieavtalene for barnehageeiendommene som er solgt til utlandet har svært lang varighet, på opp mot 30-40 år.

– De har uvanlig lange leieavtaler, med en leietaker som oppfattes som en svært sikker betaler. Disse tingene vil normalt føre til at leietakeren kan forhandle seg fram til en lavere leie enn ved avtaler med kortere varighet, sier han.

– Norlandia har vel også hentet inn ekspertise for å gjøre verdivurderinger da leieavtalene en gang ble inngått – hvordan kan spriket mellom vurderingene allikevel bli så stort?

– Jeg skal være forsiktig med å spekulere, men det er en del som jobber med denne type rådgivning som tar litt hensyn til hva kunden er tjent med. Det gjør at de kan tilpasse vurderingene noe opp mot det kunden ønsker seg, sier Bærug.

Leieavtalen påvirker prisen ved et salg. En høy husleie gjør at selgeren får en høyere pris for eiendommen.

– En avtale med høy husleie kan derfor være gunstig for selger, som på den måten får frigjort mer kapital fra eiendommen. Baksiden er at barnehagen sitter med en høy husleie i lang tid framover, sier Bærug.

– Forskjellsbehandling av barn

Norlandia har klaget begge sakene videre til Kunnskapsdepartementet.

– Disse tilsynene føyer seg inn i en større problemstilling som handler om en vedvarende underfinansiering og forskjellsbehandling av barn som går i private barnehager. Sakene er derfor viktige av prinsipielle årsaker, og de vil av den grunn bli påklaget til videre instanser, skriver Kristin Voldsnes, direktør i Norlandia-barnehagene, i en e-post.

Hun mener problemet heller er at private barnehagers eiendomskostnader er underfinansiert.

– Ved å analysere kostnadene for å bygge en ny barnehage, blir det tydelig at dagens byggekostnader er høyere enn både markedsmessig husleie og kapitaltilskuddetkapitaltilskuddetEt tilskudd private barnehager får til å dekke eiendomskostnader, som lånekostnader og avskrivninger eller husleie. private barnehager mottar.

Voldsnes etterlyser mer innsyn i hvor høye eiendomskostnadene er i kommunale barnehager. Hun peker på en Rambøll-rapport som viser at kommunale byggekostnader er 28 prosent høyere enn hos private aktører. 

Utdanningsnytt og E24 har tidligere vist hvordan Oslo kommune opererer med høye husleier når de leier ut barnehagebygg til både private og kommunale barnehager. 

– Man har konkrete eksempler fra senere år der kommunen leier for vesentlig høyere summer enn hva som her er fastsatt, skriver Voldsnes. 

– Nødvendig utgift

I Norlandia mener de at rapporten fra Veridian ikke kan benyttes i vurderingen av hva som er lovlig husleie. Voldsnes skriver at Bærum kommune hadde tilsyn med Norlandia Glassverket i 2016, og da konkluderte de med at husleien var lovlig.

– Etablerte kontraktsforhold, som er ti år gamle, blir nå altså gjenstand for økonomiske sanksjoner. Det er et fundamentalt problem at en tilsynsmyndighet, basert på en uprøvd presedens, har mulighet til å kreve tilbakebetalinger på kontrakter som er inngått for over ti år siden, skriver hun.

Hun mener husleiekostnadene har vært en nødvendig utgift for å sikre drift og godkjente lokaler.

– Med langsiktige leiekontrakter har barnehagene redusert risiko i en tid preget av kraftige pris- og rentehopp. Barnehagene det er snakk om har prioritert å sikre gode og trygge lokaler for barna, noe som derfor er i tråd med barnehagelovens intensjon om at tilskudd og foreldrebetaling skal komme barna til gode, avslutter Voldsnes.