Måtte punge ut 36 millioner etter «Project Grand Larry»-fiasko

Da storhandelen av barnehagebygg havarerte, ble det full klinsj mellom de to eiendomsgigantene. 

EIENDOMSMILLIARDÆR: Den tidligere svenske politikeren Ilija Batljan bygget seg opp en milliardformue på få år med selskapet SBB. Her er han avbildet i forbindelse med børsnoteringen av Public Property Invest på Oslo Børs i fjor. Foto: Terje Pedersen / NTB

Året var 2022. Russland invaderte Ukraina. Inflasjon og renter skjøt i været. Verden etter pandemi vaklet.

Gjennom år med eksepsjonelt lave renter hadde det vært en fest å være eiendomsinvestor. Nå var det kjempesmell.

Svenske SBB, som nylig fikk Kjell Inge Røkke som storeier, gikk fra himmel til helvete på noen få måneder. Det høyt belånte eiendomsselskapet måtte få inn penger, og det fort.

«Project Grand Larry» ble født.

På andre siden av forhandlingsbordet satt deres største konkurrent i markedet, Kinland.

I potten lå en rekke norske barnehagebygg.

For å spore opptakten til «Project Grand Larry», må vi enda noen år tilbake. Til en tid da barnehagebygg brått ble storfinans. Og til en omdiskutert svenske, som i løpet av noen få år gikk fra politiker til milliardær.

Kjøpte over 400 barnehagebygg

I en serie saker har Utdanningsnytt og E24 vist hvordan kjøp og salg av barnehagebygg har blitt en milliardindustri.

I 2019 ble de første norske barnehagebyggene solgt til utenlandske investorer. I løpet av få år handlet disse bygg for over 14 milliarder kroner. To eiendomsgiganter hadde vokst frem: Den ene var Kinland, med eiere i Tyskland. Den andre var svenske Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, kjent som SBB.

På denne tiden var SBB et selskap som vokste i rakettfart. Den tidligere politikeren for Socialdemokraterna, Ilija Batljan, hadde grunnlagt selskapet i 2016. Det var verdsatt til rundt 100 milliarder kroner da det nådde toppen på tampen av 2021.

– Om ett år eier vi nok eiendommer i Norge for over 30 milliarder kroner, sa Batljan til EiendomsWatch i desember samme år. 

Fra rakett til kollaps

Han hadde en klar forretningsidé: å kjøpe eiendom med statlig finansierte leietagere. Det kunne være brannstasjoner, politihus, omsorgsboliger og skolebygg.

– Den norske staten er en sterk betaler uansett om man er i Kirkenes eller Lillestrøm, sa Batljan nylig i et intervju med Finansavisen.

Selgeren får ut en stor pengesum fra salget, mot at de forplikter seg til en langvarig leieavtale som øker i takt med prisstigningen.

Investorene kaller denne type eiendommer for sosial infrastruktur. Og i den sekken ligger også de private barnehagebyggene i Norge. Siden barnehagene hadde sikre inntekter fra offentlige tilskudd, var de attraktive investeringer for aktører i dette markedet.

Forsker Sølve Bærug har forklart hvordan kjøperne, som SBB, gjennom disse kontraktene er sikret en jevn og økende kontantstrøm.

– Hvis du har en kommune eller statlig aktør som betaler, er det svært lav risiko for mislighold. Det er en kjempeinvestering man kan ha veldig lave avkastningskrav på, sa Bærug, som er førsteamanuensis ved Institutt for eiendom og juss ved NMBU.

SBB ble en favoritt blant svenske småsparere, hvor rundt 300.000 satte penger i den nye «folkeaksjen», ifølge Reuters. I flere år gikk aksjen én vei, rett opp.

Men SBB var ikke så risikofritt som enkelte ville ha det til. De enorme eiendomsverdiene var kjøpt gjennom å ta opp store lån. I en periode med rekordlave renter.

Kjøpene av flere hundre norske barnehagebygg skulle vise seg å være blant de siste storhandlene SBB gjorde før verden brått endret seg i 2022.

– Konfidensielt

Da sentralbankene skrudde opp rentene i hurtig tempo, stupte høyt belånte SBB i verdi. Selskapet måtte få inn kapital for å unngå konkurs.

En passasje fra årsberetningen til hovedkonkurrenten Kinland tyder på at «Project Grand Larry» ble satt i gang som en del av løsningen.

Der står det at Kinland i tredje kvartal 2022 hadde signert en intensjonsavtale om et oppkjøp av en stor portefølje med norske og finske barnehage- og helsebygg. Prosessen var kommet så langt at Kinland hadde hatt store utgifter i forbindelse med å sikre finansiering og lån.

Men avtalen gikk i vasken. Og Kinland tok saken til retten.

Innsyn i forliket fra Oslo tingrett fra 2023 viser at SBB måtte ut med 36 millioner kroner til Kinland etter at «Project Grand Larry» havarerte.

– Det handler om en handel som ikke ble gjennomført, og vi kommenterer ikke saken mer enn det, svarer Helena Lindahl, finansdirektør i SBB, i en e-post.

Hverken SBB eller Kinland vil si hvilke eiendommer prosjektet handlet om.

– Rettsforliket ble inngått med forbehold om konfidensialitet. Kinland kan således dessverre ikke gi noen kommentar til forliket, skriver administrerende direktør i Kinland, Benjamin Thorsen, i en e-post.

Solgte til kanadisk selskap

I november 2022, rett etter at «Project Grand Larry» strandet, kom SBB med store nyheter. De hadde landet en avtale med den kanadiske investeringskjempen Brookfield.

Brookfield kjøpte 49 prosent av eierskapet til SBBs portefølje med nordiske utdanningseiendommer. Her lå også alle de norske barnehagebyggene. Noen måneder senere kjøpte Brookfield ytterligere 1,16 prosent og ble majoritetseier. 

Selskapet som forvalter disse eiendommene har nå fått navnet Nordiqus, og de eier over 300 norske barnehagebygg. Sammen med Kinland dominerer de dette eiendomsmarkedet i Norge.

Utdanningsnytt/E24 har spurt både Kinland og SBB om «Project Grand Larry» omhandlet de samme eiendommene som SBB til slutt solgte til Brookfield. Ingen av dem ønsker å kommentere.

Nytt selskap – samme strategi

SBB-gründer Ilija Batljan måtte gå av som toppleder i selskapet sommeren 2023.

– Som grunnlegger og storaksjonær i SBB er det min rolle å ta ansvar i en utfordrende tid, sa han da det ble offentliggjort.

Men i 2024 gjorde han comeback, denne gang som toppsjef for selskapet Public Property Invest som da ble notert på Oslo Børs. Senere forlot han også denne topplederjobben og ble investeringsdirektør i samme selskap.

Største eier i Public Property Invest (PPI) er SBB, og forretningsstrategien er den samme som ligger i navnet. Å kjøpe opp eiendom med offentlige leietagere, akkurat som Kinland og Nordiqus.

Ved inngangen til 2025 eide selskapet 72 eiendommer i Norge, med leietagere som Nav, tingretter, kommuner, politi, skatteetaten og Statens vegvesen.

I desember i fjor gikk også Public Property Invest inn i barnehagemarkedet, da de kjøpte åtte barnehageeiendommer fra Læringsverkstedet til en verdi av 182,5 millioner kroner.

– Disse attraktive eiendommene med sine høykvalitetsleietagere passer veldig godt inn i vår porteføljestrategi, sa Batljan i en pressemelding. 

E24/Utdanningsnytt har vært i kontakt med Batljan, men har ikke lyktes med å få en kommentar til denne saken.

Batljan og Røkke i samme båt

I mai kom nyheten om at Kjell Inge Røkkes selskap Aker kjøpte seg opp i både SBB og Public Property Invest. Aker blir største enkelteier i SBB med 9 prosent av aksjene, og nest største eier i Public Property Invest med 24,6 prosent av aksjene.

BARNEHAGEEIER: Kjell Inge Røkke og Aker har blitt største enkeltaksjonær i svenske SBB med 9,08 prosent av aksjene. Ilija Batljan er nest største aksjonær med 7,54 prosent av aksjene. Foto: Morten Uglum / Aftenposten

På X skrev Batljan at han var glad og stolt over å kunne ønske Røkke og Aker velkommen som en «stor og langsiktig eier i SBB».

– Nå har vi en fantastisk entreprenør og langsiktig partner for å fortsette å utvikle SBB, skrev han videre.

«Nå har Batljan invitert en tiger inn til lunsj», skrev E24s børskommentator Roar Valderhaug etter Røkke-oppkjøpet og fortsatte: «Det kan bli moro for begge, men Batljan risikerer også å bli spist».