Lite lønnsomt å bygge boliger: – Fryktelig vanskelig

I flertallet av landets kommuner er det ikke lønnsomt å bygge boliger.

Det er boligmangel og ikke lønnsomt å bygge boliger. Foto: Skjalg Bøhmer Vold / E24

– Det er nok sånn at det er veldig få steder i landet der det lønner seg å igangsette nye boliger på grunn av det høye kostnadsnivået, sier administrerende direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig.

De siste årene har kostnadene for å bygge boliger steget voldsomt, i takt med at det er stort behov for nye boliger.

Prognosesenteret har beregnet i hvor mange kommuner det er lønnsomt for boligutbyggere å bygge boliger:

• I bare 21 av landets kommuner er det lønnsomt å bygge eneboliger
• For småhus er det lønnsomt i 63 kommuner
• I 118 kommuner er det lønnsomt å bygge leiligheter

Etter at pandemien brøt ut har særlig prisene på materialkostnader økt kraftig.

– I kombinasjon med høye renter og finansieringskostnader har det ført til svært lav boligbygging de siste årene, langt under det som beregnes som det demografiske boligbehovet, sier analytiker Marte Strømme Svenberg i Prognosesenteret.

– Høyt underliggende behov

Prognosesenteret anslår at det er behov for at det bygges 30.000 nye boliger årlig.

Mangelen på boligbygging har blant annet fått skylden for at boligprisene har steget enormt den siste tiden – og er ventet å stige ytterligere i årene fremover.

– Vi kan vente oss at det er et høyt underliggende behov og etterspørsel som vil komme ut i markedet om byggekostnadsutviklingen dempes og renten settes ytterligere ned, sier Svenberg.

Økonomer har i lang tid varslet om at få boliger på markedet vil presse opp boligprisene ytterligere.

Nordea Markets anslår i ferske prognoser at boligprisene kan stige over 30 prosent nasjonalt fra desember i fjor til desember 2027 og trekker blant annet frem lav boligbygging.

Boligbyggingen i Norge har falt kraftig de siste årene. Igangsettingene har steget noe hittil i år, men bransjen har flere ganger uttalt at regjeringens mål om 130.000 boliger innen 20230 er urealistisk.

Marte Strømme Svenberg i Prognosesenteret Foto: Kilian Munch

– Lønner seg ikke

Kostnadene har økt med rundt 10.000 kroner per kvadratmeter siden Russland invaderte Ukraina, anslår Molvik i Selvaag Bolig.

– Det er mer enn det vi normalt tjener på bunnlinjen på et prosjekt. Derfor blir det fryktelig vanskelig. Det er hovedårsaken til at det startes så lite: Det lønner seg ikke. Ingen har råd til å begynne å starte uten å tjene penger. Da får man ikke finansiert prosjektene og kommer ikke i gang, sier han.

Prognosesenteret har indekser som anslår økningen i byggekostnader for eneboliger og boligblokker siden 2019:

• For eneboliger i tre har kostnadene økt 41 prosent
• For boligblokker er økningen på 32 prosent

– Når bruktboligprisene ikke holder tritt med denne utviklingen, er det vanskelig for utbyggere å regne hjem prosjekter, sier Svenberg i Prognosesenteret.

– Prisene drives høyt

Det er særlig i områdene utenfor storbyene at det er lite lønnsomt for utbyggere å bygge. I Oslo, Bergen og Stavanger er det mulig for Selvaag Bolig å starte lønnsomme prosjekter.

Men der møter de et annet problem: Treige reguleringsprosesser.

– I Oslo er det større etterspørsel enn tilbud, og prisene holder seg høye. Men der er det ikke mulig å starte noe, siden vi ikke har noe som er ferdig regulert, sier Molvik.

Bolig-toppen anslår at det i Oslo tar seks-syv år å omregulere et bygg fra næringsbygg til leilighetsbygg. I andre kommuner klarer man det samme på under to år, ifølge direktøren.

– I Oslo burde det vært regulert 3–4000 enheter i året, men så har det blitt regulert mye mindre. I noen år under 1000. Da blir det en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel som gjør at prisene drives høyt, sier han.

Tidlig i juni la regjeringen frem 72 tiltak for å få fart på boligbyggingen. Forslagene skal bidra til at Norge lykkes med å bygge 130.000 nye boliger innen 2030, slik regjeringen har satt som mål.

Etterlyser tiltak

Selvaag Boligdirektøren etterlyser politisk tiltak som gjør det billigere å bygge, som å fjerne krav som gjør boligbygging dyrere.

– Først da klarer man å få dratt i gang byggingen i de fleste deler i Norge, og i Oslo i bydelene der det er lave priser. Man må enten øke inntekter eller kutte kostnader. De fleste kan ikke bare øke inntektene, sier Molvik.

Han trekker blant annet frem at krav til balansert ventilasjon og sprinkling alene bidrar til flere tusen kroner i kostnader per kvadratmeter.