Eiendomstopper uenige om utlånsforskriften: – Et slags eksperiment

Mens eiendomsmeglerne og Forbrukerrådet mener at samfunnet er tjent med utlånsforskriften, viser Eiendom Norge til betydelige skadevirkninger.

Administrerende direktør Henning Lauridsen, Eiendom Norge. Foto: Cornelius Poppe / NTB

Onsdag senket regjeringen egenkapitalkravetegenkapitalkravethvor stor del av kjøpesummen for en bolig som må finansieres med egne midler, og ikke gjennom lån fra banken ved boliglån fra 15 til 10 prosent.

Det skjer etter at utlånsforskriftenutlånsforskriftensetter rammer for bankenes utlånspraksis, se faktaboks i saken., som ble innført i 2015, har vært på høring, der eiendomsbransjen og markedsaktører har kommet med innspill.

– Et eksperiment

Eiendom Norge, som representerer samtlige av landets eiendomsmeglerforetak, ønsker endringene velkommen, men mener forskriften bør skrotes.

– Den ble innført som et slags eksperiment som man ikke visste virkningen av. Så har man fått forskning som viser at den har hatt begrenset og kortvarig effekt på gjeldsvekst og boligpriser, men betydelige skadevirkninger, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge til E24.

Han peker på at forskriften ble innført i en tid med rekordlav rente og høy gjeldsvekst, mens dagens rente, og renteutsiktene de neste årene, er betydelig høyere.

Samtidig viser forskning at den opprinnelige begrunnelsen om å bidra til finansiell stabilitet og beskyttelse mot økonomisk sårbarhet, ikke holder vann, mener Lauridsen.

Leiepress

Det bør derfor være rom for å fjerne forskriften, som enkelt kan gjeninnføres hvis gjeldsveksten skulle skyte fart igjen, ifølge ham.

– Utlånsforskriften har siden den ble innført redusert andelen av de som eier egne boliger med 1,1 prosentpoeng, og skapt 90.000 flere leietagere, sier Lauridsen, og fortsetter:

– Det skjer samtidig som en kraftig reduksjon i tilbudet av leieboliger, og vi ser også hvordan utlånsforskriften påvirker negativt impulsenimpulsenVed å begrense maksimal belåning til fem ganger inntekt, begrenses eksempelvis muligheten til å investere i bolig for utleieformål som utleie har hatt i nyboligmarkedet.

Han peker også på at utlånsforskriften kun forbyr enkelte grupper fra å kjøpe boliger, typisk førstegangskjøpere uten «foreldrebankforeldrebankForeldre-finansiering; foreldre som har mulighet til å yte sine barn økonomisk støtte, her i forbindelse med boligkjøp» og lavtlønnede.

– Det er da bare andre grupper som kjøper boligene i stedet for disse, sier eiendomssjefen.

– Logisk brist

Han finner også utlånsforskriften overflødig etter at en ny finansavtalelov ble innført for to år siden.

Den gir bankene forbud mot å yte lån til de som ikke har tilstrekkelig finansieringsevne, påpeker Lauridsen.

Utlånsforskriften setter rigide krav til egenkapital og belåningskrav, som overstyrer bankenes kjernekompetanse, risikostyring, mener han.

– Dét er en slags logisk brist. I den nye loven ligger det et nytt element som sier at bankene må vise særlig hensyn til forsvarlig utlån, hvis ikke vil de selv bli holdt ansvarlig og kan komme i klemme, sier Lauridsen.

– Bankhåndverk

Han støttes av Finans Norge, som representerer landets banker og finansinstitusjoner.

Ved en avvikling av utlånsforskriften kan bankene fullt ut ta utgangspunkt i egne kredittvurderinger, mener de.

Erik Johansen, direktør bank og kapitalmarked, Finans Norge. Foto: Kilian Munch

– Kunder som er høyst kredittverdige, men som ikke oppfyller samtlige myndighetsfastsatte krav, vil kunne få lån i tråd med en forsvarlig utlånspraksis og et godt bankhåndverk, sier Erik Johansen, direktør bank og kapitalmarked i Finans Norge, til E24.

Tvangssparing

Han legger til at dagens fleksibilitetskvoter i og for seg åpner for det samme, men bankene vil ikke lenger måtte forholde seg til prioriteringer av kunder innenfor slike kvoter.

– Dette betyr at de samfunnsøkonomiske kostnadene som følger av reguleringen vil falle bort, blant annet de utilsiktede fordelingsmessige effektene, sier Johansen.

Han mener også utlånsforskriftens krav til avdrag er uberettiget.

– I en periode der rentene og andre priser har steget mye og raskt, virker det uklokt å tvinge kunder som tilpasser seg en ny situasjon å tvangsspare gjennom å pålegge avdrag, sier han.

Ad undas

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), som representerer landets eiendomsmeglere, vil ikke fjerne utlånsforskriften og mener at samfunnet tjener på det.

Administrerende direktør Carl O. Geving, Norges Eiendomsmeglerforbund. Foto: Odin Jæger / VG / NTB

– Historien har vist at det gikk ad undasad undasbetyr å gå til grunne, gå i vasken, gå nord og ned. Uttrykket er latinsk og betyr egentlig «til bølgene», altså å forlise. Kilde: Store norske leksikon under forrige finanskrise. Nå reguleres både bankenes kapital og utlånspraksis, og det å ville fjerne utlånsforskriften er selvsentrert og uansvarlig, sier administrerende direktør Carl O. Geving i NEF til E24.

Han mener den oppdaterte forskriften svarer på innspillene som er gitt i høringsprosessen.

– Finansdepartementets signal er klart, det må gjøres mer individuelle vurderinger av låntagerens reelle betjeningsevne. Videre skal vurderingen av betjeningsevnen ved fastrentelån heretter gjøres på grunnlag av kundens forventede inntekter og utgifter ved utløpet av fastrenteperioden, sier NEF-sjefen.

Få i gang nyboligsalget

Han viser til at fastrentelån vil bli mer attraktivt for førstegangskjøpere i etableringsfasen som forventes å få en sterkere økonomi på noen års sikt.

NEF kunne ha ønsket at egenkapitalkravet ble senket ytterligere i bytte mot andre sikringstiltak, men opplever dagens beslutning som balansert.

– Dette grepet, samholdet med at renten skal ned på mellomlang sikt, tror vi skal få i gang nyboligsalget. Det skjer i Sverige og Danmark nå, og optimismen er tilbake. Vi blir veldig overrasket om det som skjer nå ikke får effekt på etterspørselen, sier Geving.

– Hjelper noen

Forbrukerrådet, en offentlig finansiert interesseorganisasjon for forbrukersaker, mener utlånsforskriften har bidratt til økonomisk trygghet og at langt flere ville ha hatt problemer med å betjene gjelden sin uten den.

Sjef i Forbrukerrådet, Inger Lise Blyverket. Foto: Berit Roald / NTB

– Forbrukerrådet støtter derfor at kravet til egenkapital opprettholdes. Å redusere kravet til ti prosent hjelper muligens noen inn på boligmarkedet, men trolig ikke mange nok og uansett ikke i de største pressområdene, sier Inger Lise Blyverket, direktør i Forbrukerrådet til E24.

Forbrukerrådet ønsker også velkommen at regjeringen legger opp til økt fleksibilitet i konkrete vurderinger.

– Forbrukerrådet vil at flere skal få mulighet for å kjøpe sin egen bolig, også alle førstegangskjøpere uten «foreldrebank». Men det kan ikke nasjonale utlånsreguleringer løse alene. Disse kjøperne trenger at det blir bygget flere boliger der folk ønsker å bo, sier direktøren.