Boligbygging: – Må få renten ned

Ekspertene tror på kraftig boligprisvekst, særlig i Oslo. Svært lav boligbygging trenger rentehjelp for å komme i gang, mener boligbyggere.

Byggeplass på Fornebu utenfor Oslo. Foto: Frederik Ringnes / NTB

Mens salget av bruktboliger har holdt seg oppe gjennom renteøkninger, pandemi og kraftig generell prisvekst, har det vært bråstopp for nyboligsalget og boligbyggingen.

Mange eksperter spår kraftig økning i bruktboligprisene i årene som kommer, særlig i Oslo og andre store byer, blant annet fordi det vil komme lite nye boliger på markedet.

Men hva skal til for at boligbyggingen og nyboligsalget kommer i gang igjen? E24 har spurt både eksperter og bransjen selv.

– Har blitt for dyre

Høyere bruktboligpriser har utvilsomt betydning.

– Når bruktboligprisene stiger, vil flere potensielle kjøpere være villige til å betale for nybygg. For utbyggerne vil også økte boligpriser relativt til byggekostnadene, gi incentiver til å møte nettopp denne etterspørselen, sier Karine Alsvik, makroøkonom i Handelsbanken.

I det siste har prisen på nye boliger løpt fra bruktboligprisene. Høyere kostnader til byggevarer, lønn, og til finansiering på grunn av renten ligger bak.

– Kostnadsøkningene har gjort at en del prosjekter har blitt for dyre for dagens marked, sier Hilde Karoline Midsem, sjeføkonom i NBBLNBBLNorske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er en interesseorganisasjon for boligbyggelag som Obos, USBL, BOB og TOBB..

– Øker bruktboligprisene vil flere prosjekter bli lansert. Dessuten vil boligene i nyboligprosjekter som allerede er ute for salg selge bedre og raskere hvis differansen mot bruktboligprisene blir mindre. Da kan igangsettingen skje raskere, fortsetter Midsem.

Usikre på renten

Men høyere bruktboligpriser er ikke nok alene, påpeker flere.

– Bruktboligprisene er en viktig forutsetning for nyboligmarkedet, i tillegg til kjøpekraften til boligkjøperne og tilliten de har til markedet, sier Eiendom NorgeEiendom Norgebransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak.-sjef Henning Lauridsen.

– Forholdet er ikke en-til-en. I perioder med stor usikkerhet, som når rentene stadig stiger, kan nybygging henge etter selv om bruktboligprisene har tålt renteoppgangen overraskende godt. Det tar tid å få forhåndssalget mer i gang igjen, sier Alsvik.

Byggeplass på Ulven i Oslo. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB

Flere av ekspertene og bransjeaktørene trekker frem at usikkerhet rundt renten og boligmarkedet har hemmet nyboligsalget. Det handler om at når man kjøper nybygd, skal ofte ikke boligen man eier i dag selges før om 2–3 år.

Renten har blitt satt mye opp de siste årene for å få ned en kraftig generell prisvekst, og boliglån har dermed blitt langt dyrere.

Alt tyder likevel nå på at rentetoppen er nådd. Styringsrenten har ligget på 4,5 prosent hele 2024, men Norges Bank varslet på sist møte at «tidspunktet for å sette renten ned nærmer seg».

– Må få renten ned

– Vi tror at 2–3 rentejusteringer nedover vil gi litt fart i markedet og at salget kommer i gang igjen. Det gjelder hele Norge, men effektene vil være størst i pressområdene, sier Sissel Monsvold, sjeføkonom hos Obos, Norges største boligbygger.

Pipen har samme låt hos andre store utbyggere.

– Man må få renten ned så folk får råd til litt dyrere bolig. Og ikke minst må man få regulert mer der det er etterspørsel og betalingsevne, som i Oslo og de andre store byene, sier Sverre Molvik, toppsjef i Selvaag Bolig.

– Den viktigste grunnen til at det selges for lite boliger nå er rentenivået og usikkerhet om rentebanen de neste årene, sier kjededirektør Karl Arne Jespersen i Mesterhus Norge, som er en del av Mestergruppen.

– Når renten er satt ned at par ganger vil markedet etter hvert bedre seg, fortsetter Jespersen.

Økonomene er enige i at renten er viktig.

– I og med at rentenivået har vært såpass høyt har det vært fristende med brukt fremfor nytt. Jeg tror flere etter hvert vil begynne å se desto mer på nye boliger. Den rabatten du får på bruktbolig blir mindre og mindre, sier Sara Midtgaard, senior makro- og rentestrateg i Nordea Markets.

Spår frisk boligprisvekst

Boligprisene vil trolig stige kraftig de neste årene, tror de fleste ekspertene. Det gjelder særlig for Oslo. Lite nye boliger på markedet og forventninger om rentekutt er to viktige grunner. Med andre ord henger de viktige momentene for boligbyggingen tett sammen.

– Vi tror prisene vil stige så mye det neste året at det blir mer attraktivt å bygge. Boliginvesteringene vil ta seg opp, og vi tror det kan begynne se tegn allerede til våren i 2025, sier Midtgaard.

– Vi må belage oss på riktig så frisk boligprisvekst, særlig i Oslo, sier Alsvik i Handelsbanken.

Det er særlig Oslo som kommer til å få kraftig boligprisvekst i 2025 og 2026, tror ekspertene. Foto: Gorm Kallestad / NTB

De to økonomene tror begge at utbyggerne ønsker å se salget av nye boliger ta seg opp, ikke bare at bruktboligprisene stiger, for at de skal være trygge på at byggingen kan trappes opp.

NBBL-økonom Hilde Karoline Midsem mener «10 prosent boligprisvekst vil trolig hjelpe en del» på for å få boligbyggingen ordentlig i gang.

– Vi vil trolig få et kraftig prispress i Oslo på grunn av for lav boligbygging de neste par årene. Da vil vilkårene for boligbygging bedres. Vi tror boligprisene kan øke så mye som åtte-ni prosent i Oslo allerede til neste år, kanskje mer, sier Midsem.

Eiendom Norge er hakket mer konservative i sine anslag.

– Vi regner med at det først blir ordentlig fart på nyboligmarkedet i 2026, blant annet på grunn av bruktboligprisene trolig begynner å vokse mer enn vanlig i forbindelse med ventede rentenedsettelser utover i 2025, sier Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

– Ikke regulert nok

I tillegg til renten og boligprisene, er utbyggerne særlig opptatt av at regulering og krav gjør at ting tregere og mer kostbart. Oslo trekkes spesielt frem.

– Akkurat når det gjelder Oslo er det viktigste at det ikke er regulert nok. Hadde det vært mer som var regulert kunne vi gjort mer, mener Sverre Molvik i Selvaag Bolig.

– Lav tomteutnyttelse og boligmiksen i et boligprosjekt kan påvirke lønnsomheten og være tungen på vektskålen for om et prosjekt blir lønnsomt eller ikke. Og så er regulerings- og saksbehandlingstider fordyrende, både ved at det må jobbes lengre med prosjektene og at finanskostnadene på tomtene må bæres lengre, sier Obos’ sjeføkonom Sissel Monsvold.

– Før en bolig i det hele tatt kan legges ut for salg har utbygger hatt enorme kostnader med reguleringsarbeid med utallige utredninger og utsettelser. Mange av disse reguleringssakene tar opp mot 10 år. Det er 10 år med finanskostnader og kostnader til utredninger som til slutt må betales av den som kjøper boligen, sier Jespersen i Mesterhus Norge.