Tviler på boligbrems: – Presset er for stort

Norges Bank vil sette opp rentebanen på torsdagens rentemøte, tror økonomiprofessor Are Oust. Men både han og ledende eiendomsaktører venter at boligprisene vil fortsette oppover.

Boligprisene i storbyene har steget kraftig i årets to første måneder, og ventes å fortsette oppover uavhengig av sentralbankens rentebeskjed torsdag. Illustrasjonsfoto fra Grünerløkka i Oslo. Foto: Skjalg Bøhmer Vold / E24

– Noen vil si at det er 80 prosent sjanse for at renten forblir uendret, og 20 prosent for at den blir satt ned. Det som er helt sikkert er at rentebanenrentebanenRentebanen er Norges Bank sin spådom om renteutviklingen de neste årene. vil bli satt opp, sier boligforsker og økonomiprofessor Are Oust til E24.

Spørsmålet er om det er nok til å si at vi er ferdig med boligprisveksten for denne gang, mener han. Hittil i år har de steget seks prosent.

– Jeg er fortsatt usikker, og tror det underliggende presset er for stort.

Torsdag legger Norges Bank frem sin seneste rentebeskjed og pengepolitisk rapport.

Flere av landets sjeføkonomer tror nå at sentralbanken holder styringsrenten uendret på 4,5 prosent.

Mot ti prosent

Oust påpeker at psykologien i markedet er viktig.

At flere nå utelukker et rentekutt på torsdag, smitter over på potensielle boligkjøpere og kan bidra til å dempe budiveren noe.

Likevel er det neppe egnet til å stoppe prisveksten fullstendig, mener forskeren.

– Boligprisene har steget seks prosent, og vi tippet 10 prosent for 2025 ved starten av året. Det tipset er nok ikke så fullgalt nå heller. Vi har tatt ut mye, men det er litt igjen for resten av våren, så i august-september, før det faller litt mot slutten av året, sier Oust.

Økt etterspørsel

Forskeren har tidligere varslet tre «megatrender» for boligprisvekst de neste tiårene:

• Eldrebølgen gir økt etterspørsel totalt sett, spesielt på leiligheter.
• Hensynet til miljø og klima gjør at det blir dyrere å bygge nytt.
• Urbanisering der flere vil bo i byene, som også påvirker hvordan man bygger urbant i byene.

Han peker også på at i perioder med prisoppgang, så er det mange unge som etablerer seg i boligmarkedet. Samtidig har man det litt travlere, der man kjøper før man selger.

Disse faktorene spiller også betydelig inn på den samlede etterspørselen, ifølge forskeren, som også selv er betydelig eksponert i eiendomsmarkedet.

– Fortsatt sterk prisvekst

Landets største eiendomsmegler, DNB Eiendom, varslet i desember en forventning om at bruktboligprisene skulle stige 8,5 prosent i 2025.

Administrerende direktør Renate Sørestrand-Hansen i DNB Eiendom mener prognosen fortsatt står seg godt.

– Uavhengig om Norges Bank holder renten uendret eller om de velger å sette den ned, forventer vi et fortsatt bra marked fremover, spesielt i storbyene. Om renten forblir uendret, vil nok det dempe prisveksten noe i enkelte områder. Dersom vi får en nedsettelse nå eller senere i år, vil det påvirke psykologien positivt og bidra til fortsatt sterk prisvekst, sier Sørestrand-Hansen til E24.

Hun peker på at det så langt i år har det blitt solgt rekordmange boliger, og i løpet av årets to første måneder har boligprisene i Norge økt med hele 6,1 prosent.

– I byer som Bergen, Stavanger og Kristiansand går markedet som en kule, og prisveksten er godt over landssnittet. I Oslo er det bra fart, selv om markedet er litt roligere nå enn i januar og februar, sier meglertoppen.

Knapphet

Boligprisene i Bergen hadde den sterkeste prisveksten i 2024, og var per utgangen av februar opp 7,2 prosent.

Administrerende direktør Fredrik Giske-Nesslin i Eiendomsmegler Vest forventer likevel at prisveksten fortsetter.

– Markedet har fortsatt i år, og det nærmer seg 20 prosent prisvekst i Bergen siden januar i fjor. Vi forventer en prisvekst på 10–12 prosent (i Bergen, journ.anm.) i år, sier Giske-Nesslin til E24.

Han mener lettelser i egenkapitalkravene bidrar til veksten, mens en knapphet på nye boliger kanskje er den sterkeste driveren.

– Kombinert med forventninger om lavere renter, og at næringslivet på vestlandet går godt, så forventer vi at prisene fortsetter å vokse i årene som kommer, sier eiendomsmeglersjefen.

Sterkere enn ventet

Administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge, interesseorganisasjonen for landets eiendomsmeglerforetak, forventet at boligprisveksten ville være på fem prosent ved utgangen av februar.

Fasit ble over seks prosent.

– Foreløpig har prisveksten for bruktboliger vært enda sterkere enn det vi trodde den kunne bli, og forventninger til renten har tydeligvis spilt inn, sier han.

– For få nye boliger

Eiendom Norge har tidligere spådd en boligprisoppgang på ti prosent i 2025. Lauridsen ser ingen grunn til å endre på dette, skulle Norges Bank vente med å kutten renten torsdag.

– Jeg tror at effektene av at det tilføres for få nye boliger inn i markedet, og at folk er tilbakeholdne med å kjøpe nytt, gjør at bruktboligmarkedet blir sterkere enn forutsett, sier Eiendom Norge-toppen.

Lauridsen peker også på at det ligger en til en reallønnsvekst på 1,5 prosent i 2025, som også bidrar til å holde kjøpekraften oppe.

– Men det er selvsagt store regionale forskjeller, og forskjeller mellom ulike boligsegment. Men prisveksten på leiligheter i storbyene inntil 4–5 millioner kroner vil sannsynligvis fortsette, sier han.

– Knalltøft

Nyboligmarkedet er det som i første rekke vil bli rammet av en rentekurve som eventuelt ikke går så mye nedover, mener han.

– I nyboligmarkedet er det knalltøft selv om salget går fremover. Det er fortsatt på svært lave nivåer, og langt frem til et normalt nyboligsalg, sier eiendomssjefen.

Usikkerhet om renteutviklingen bidrar til å gjøre det mindre fristende å kjøpe noe som er ferdig om to år, samtidig som at byggekostnadene har økt betydelig, og vokser mer enn inflasjonen, påpeker han.

– Bruktboligprisene må spise seg ordentlig inn på nyboligprisene før det blir fart i igjen. Skulle styringsrenten vise seg ikke å gå så langt ned, vil det også medføre høyere kostnader for boligutviklerne, som legger seg på prisene. Dermed blir veien til normalt volum mye lenger, sier Lauridsen.