«Skattebombe» for boliger over 10 millioner kroner

Beskatningsgrunnlaget for dyrere eiendommer er nær tredoblet siden 2022. Nå skal en ny modell avsløre flere undervurderte boliger.

En revidert modell for beregning av markedsverdi skal gi mer treffsikre anslag. Det øker også ligningsverdien på dyrere boliger. Her fra Oslo. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB

Finansdepartementet anslår at en ny modell for beregning av primærboligers markedsverdi vil øke inntektene fra formuesskatten med 435 millioner kroner i 2026.

Den vil også øke inntektene fra eiendomskatt i kommunene med 300 millioner kroner.

«Siden de dyre boligene har vært betydelig undervurdert, anslås det at om lag 6 prosent av skattyterne får økt formuesskatt uten andre endringer», heter det i regjeringens proposisjon til statsbudsjettet 2025–2026, som ble fremlagt i høst.

Nær tredoblet

De siste årene har det kommet kraftige skjerpelser i verdsettelsen av primærboliger ved beregning av formuesskatt.

Frem til 2022 var skattegrunnlaget 25 prosent av markedsverdien flatt.

For skatteåret 2022 ble grunnlaget oppjustert til 50 prosent for verdier over 10 millioner kroner, mens dette ble jekket opp til 70 prosent fra skatteåret 2023.

Formuesverdien av sekundærboliger, det vil si annen boligeiendom enn primærbolig og fritidsbolig, har siden 2023 blitt satt til 100 prosent av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi. Dette videreføres.

Har du fått boligverdien betydelig oppjustert fra i fjor eller har du tips i saken? Send e-post til journalisten.

Reell markedsverdi

Ved behandling av statsbudsjettet i 2022 fattet Stortinget et anmodningsvedtak om å «endre metoden for verdsetting av dyre boliger slik at verdsettingen bedre samsvarer med eiendommenes reelle markedsverdi».

Tilsvaret er den nye modellen fra 2026, utviklet av Statistisk sentralbyrå (SSB), som baserer seg på landsomfattende statistikk for omsetningsverdi av boliger og sentrale kjennetegn ved den enkelte bolig, som boligens type, størrelse og alder.

Den utnytter også muligheter i dagens teknologi, som maskinlæring, og skal gi vesentlig mer treffsikre anslag på boligenes markedsverdi enn før, også for de dyreste og billigste boligene, ifølge Finansdepartementet.

Den enkelte skattebetaler kan klage på verdien hvis man mener den ikke stemmer med omsetningsverdien på boligen.

Endring i skattekortet

Boligeiere med mer gjeld enn formue vil ikke merke noe.

Endringen rammer i første rekke boligeiere i storbyene uten særlig gjeld, inkludert eldre boligeiere i nedbetalte boliger som de kjøpte for flere tiår siden.

Flere av disse oppdaget endringen først i høst, gjennom økte skattesatser og økt beregnet markedsverdi av primærbolig i skattekortet for 2026, ifølge Huseierne.

Bunnfradraget i formuesskatten er fra i år 1,9 millioner kroner for enslige, og 3,8 millioner kroner for ektepar.

Betydelig kostnad

Formuesskatten er på 1 prosent1 prosentFra 2026 er formueskatten 0,35 prosent til kommunen du bor i, og 0,65 prosent til staten for nettoformuer mellom 1,9 millioner kroner og 21,5 millioner kroner. På formuer over 21,5 millioner er den statlige formuesskatten på 0,75 prosent. av overskytende etter bunnfradraget.

En bolig som i dag har en markedsverdi på 20 millioner kroner, vil ha et skattegrunnlag på 2,5 millioner kroner for de første 10 millionene (0,25x10) , og 7 millioner kroner (0,7x10) for de neste, tilsvarende en formuesverdi på 9,5 millioner kroner.

Har man 10 millioner kroner i gjeld, er formuen negativ med 0,5 millioner kroner (9,5–10 millioner), og det svarer ingen formuesskatt (lavere enn bunnfradraget).

Er boligen nedbetalt og/eller man har ingen gjeld vil formuesverdien være 7,6 millioner kroner etter bunnfradraget for enslig boligeier, og 5,7 millioner kroner for et ektepar.

Årlig formuesskatt, 1 prosent, vil da være på henholdsvis 76.000 og 57.000 kroner.

– Tåler ikke

Huseierne, som representerer 295.000 boligeiere i leiligheter og hus over hele landet, har fryktet at økningen i formuesskatten kan være starten på en statlig eiendomsskatt.

Selv om de ønsker mer presise verdianslag velkommen, reagerer de på at skatt på bolig endres gjennom statsbudsjettet uten utredning.

– Vårt budskap er klart: norske boligeiere tåler ikke skatt på bolig, vi ser en kraftig økning i bokostnader ellers, herunder renter, kommunale avgifter, forsikring, strøm, vedlikehold og eiendomsskatt, sier Carsten Pihl i Huseierne til E24.

Han legger til at de fleste boliger i Norge er bygget like etter krigen, og står overfor store vedlikeholdsutfordringer, i likhet med offentlige etterslep innen vann og avløp, som ventes å gi høyere kommunale avgifter.

Pihl bemerker også at regjeringen har sagt at det skulle være skatt på dyre boliger, men allerede ved innføring var 10 millioner kroner i Oslo prisen på et helt vanlig rekkehus utenfor sentrum, ifølge ham.

– Dette er en av grunnene til at vi har vært i mot disse reglene, fordi man nå innfører skatt på mange vanlige boliger, sier Huseier-toppen.

– Uheldig

Han støttes av Eiendom Norge-sjef Henning Lauridsen.

– Det uheldige med den nye modellen er at statens proveny i formuesskatt sannsynligvis blir en god del høyere enn i dag. Slik Eiendom Norge ser det er dette en uheldig og utilsiktet bivirkning, sier Lauridsen til E24.

Den gamle modellen var grovkornet og ga samme pris for like store boliger innenfor et stort geografisk område, som traff dårlig på dyre boliger, ifølge ham.

– Det er bra med et system som treffer bedre, og gir større rettferdighet skattytere i mellom. Men det økte provenyet bør komme boligeierne til gode, for eksempel ved at man øker verdsettelsesrabatten for å kompensere for det, sier Eiendom Norge-sjefen.

Etterlyser redusert boligskatt

Fagsjef Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen er også enig.

Foreningen er i mot formuesskatten, og er ikke fornøyd med grep som øker denne.

– Det er vanskelig å være i mot en endring hvis endringen gjør at ny modell treffer bedre enn den gamle. Men, man kunne for eksempel brukt provenyet til å redusere formuesskatten på bolig for alle, sier Lothe til E24.

– Om lag like mange

Finansdepartementet påpeker at de reviderte anslagene på markedsverdier av bolig vil ha betydning for formuesskatten, og for eiendomsskatten i de kommunene som benytter modellens beregnede markedsverdier til å utskrive eiendomsskatt (se faktaboks).

«Om lag like mange boliger får redusert som økt beregnet verdi med den reviderte modellen. Det anslås at den samlede formuesverdien av boligene øker noe», heter det i proposisjonen.

Det vises også til at beregninger på SSBs Skattemodell LOTTE-Skatt anslår at de fleste skattyterne isolert sett får om lag uendret formuesskatt.

Økt bunnfradrag

Regjeringen økte bunnfradraget i formuesskatten fra 1,76 mill. kroner i 2025 (3,52 millioner kroner for ektepar) til 1,9 mill. kroner i 2026 (3,8 millioner kroner for ektepar).

«Forslaget kan ses i sammenheng med revisjonen av verdsettingsmodellen, som gir mer treffsikre, men noe høyere, beregnede markedsverdier av bolig i gjennomsnitt», het det i statsbudsjettet som ble lagt frem i høst.

Endringen er anslått å redusere provenyet med om lag 525 millioner kroner i 2026.