Krisegrep for Geilo-luksus: – Kjøperne er mer kresne

Prestisjeprosjekt tar utradisjonell salgsmetode i bruk.

Kikut Alpin Lodge ble lansert med brask og bram da hyttemarkedet var på sitt sterkeste i 2021. Etter en kraftig oppbremsing sitter utbygger igjen med seks leiligheter. Foto: Fredrick C. Ekeseth / E24

Mens salgsvolumet for fjellhytter meldes å være tilbake på 2021-nivå, er det fortsatt klabbeføre for leilighetsprosjektet Kikut Alpin Lodge på Geilo.

Nå tyr utbygger til utradisjonelle metoder for å bli kvitt de siste leilighetene, ved å garantere leieinntekter i tre år.

– Et fremstøt

Eiendomsmegler Knut Almås Anfinset i Eie Fjellmegleren Geilo bekrefter at det er første gang grepet tas i bruk.

– Det er kort og godt et fremstøt for å komme markedet litt i møte. Man ser at utleiemarkedet på Geilo har tatt seg såpass opp at det er mulig å kombinere kjøp med utleie, samtidig som selger har nytte av det ved at de driver skiheisene og kan holde sengene varmesengene varmebegrep som beskriver økt kapasitet og hyppigere bruk av fritidsboliger via utleie, med de ringvirkninger det har for tilknyttede næringer. , sier eiendomsmegleren til E24.

Han legger til at leilighetene er ubrukte og ikke har vært for utleie før, men at det finnes tidligere solgte lodge-leiligheter som er for utleie via samme plattform.

Inntil 900.000 kroner

I alt er det seks leiligheter fra 49 til 145 kvadratmeter som nå søkes solgt fra 3,79 millioner kroner til 12,5 millioner kroner.

De garanterte leieinntektene strekker seg fra 7.500 kroner måneden for den minste leiligheten til 24.500 kroner for den største, ifølge en e-postutsendelse.

Det tilsvarer leieinntekter fra 270.000 til 882.000 kroner før skatt for hele treårsperioden.

– Ikke så aktuelt

Fjellmegleren påpeker at garantien gir synergieffekter for selger som priskutt ikke gjør.

– Priskutt har ikke vært så aktuelt her, og det er en kreativ måte å selge i et prosjekt som selger, der man ønsker å få sluttsolgt prosjektet, sier Anfinset.

Han legger til at de garanterte leieinntektene også kan veie tyngre overfor bankene i eventuelle lånesøknader.

– Markedet er et sted der renten biter og det er vanskeligere å få lån, samtidig som færre tar risiko på kapitalen sin. Leieinntektene dekker inn cirka renteutgifter for respektive leilighet i tre år med rundt 40/60 i egenkapital og lån, sier eiendomsmegleren.

Sterke eiere

Potensielle kjøpere forplikter seg til å stille leiligheten til disposisjon for utleie minst 10 dager i løpet av en måned, inkludert minimum syv sammenhengende dager og to helger.

Bak Kikut Alpin Lodge står SkiGeilo Utvikling, eid av Ivar Tollefsens Fredensborg Fritid og Arne Pålgardhaugen gjennom Geilo Holding, som også står bak skisenteret og en rekke andre eiendomsprosjekter i området.

Lansert på topp

Kikut Alpin Lodge ble lansert som et eksklusivt leilighetsprosjekt med høye kvaliteter i en periode med eksplosiv etterspørsel.

Da de i alt 82 leilighetene ble lagt ut for salg i mars 2021, var det loddtrekning på de mest populære, og 52 leiligheter ble solgt det første året.

Koronapandemien gjorde at det i perioden var utsolgt for nybygde hytter, men etter Ukraina-krigen i 2022 startet en kostnads- og rentegalopp som siden har gitt massiv oppbremsing.

Sikter høyt

Det har også påvirket salget av leiligheter i Kikut Alpin Lodge, der første byggetrinn sto klar ved inngangen til 2023.

Med priser inntil 80.000–90.000 kroner kvadratmeteren befinner prosjektet seg i det øvre sjiktet på Geilo.

– Dere har ikke priset dere for høyt i dagens marked?

– Hvis man ønsker å kjøpe noe nytt, så er det på de prisene det er mulig å realisere et nytt prosjekt, samtidig som det her reflekterer et prosjekt med høye og dyre kvaliteter, sier Anfinset.

Sterk konkurranse

Den lille alpelandsbyen konkurrerer også direkte med et tilsvarende prosjekt, Kikutlya, som er under oppføring tvers over, på andre siden av skibakken.

Det chalet-inspirerte prosjektet med investorene Kjell Inge Røkke og Petter Stordalen på eiersiden, tok i fjor også et utradisjonelt grep i bruk for å få fart på salget: Innbyttegaranti.

I alt skal det bygges 50 enheter, der 10 av 25 enheter i første byggetrinn nå er solgt, ifølge prosjektets nettsider.

– Mer kresne

Eiendomsmegleren bekrefter at prosjektene tiltrekker seg interesse fra like kjøpergrupper.

– Vi ser at noen av de samme er på visning begge steder, men det er litt forskjellige fordeler ved prosjektene, sier Anfinset.

– Hvordan opplever dere markedet i dette segmentet om dagen?

– Vi opplever nok at kjøperne er mer kresne enn før. Det har vært kjøpers marked i en periode, og grepet vi tar nå er et element i å komme dette i møte, sier eiendomsmegleren.

Hemsedal-rykk

Mens begge prosjekter er i øvre prisklasse for Geilo, klarer Hemsedal-utbygger Erik Teigen å ta mer enn det dobbelte i Skigaarden-prosjektet høyt oppe i skianlegget i Hemsedal.

Mens en rekke leiligheter har gått til priser mellom 20 og over 30 millioner kroner, la han også nylig ut en fullutrustet og skreddersydd toppleilighet for salg til 60 millioner kroner.

Det tilsvarer en kvadratmeterpris på over 224.000 kroner for den vel 260 kvadratmeter store luksusleiligheten.

Snitter lavt

Fersk statistikk bekrefter at prosjektene er utypiske for den norske fjellheimen.

Gjennomsnittprisene for en fritidsbolig i Hemsedal var på litt over 5,4 millioner kroner i 2025, mens det for Hol (Geilo) var nær 5,1 millioner kroner, ifølge Eiendom Norge.

De dyreste fjellhyttene finner vi i Øyer (Hafjell) med en snittpris på nær 5,9 millioner kroner i fjor, fremgår det.

Salgsbyks i fjor

Fjellhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3,2 millioner kroner i 2025, en nedgang på 1 prosent fra 2024, med flest omsetninger i Øyer, Hol og Trysil.

I 2025 ble det i alt solgt 7.615 hytter i Norge, en økning på 11,3 prosent fra 2024, mens prisnedgangen var på 0,9 prosent totalt.

Det er kun under pandemiårene 2020 og 2021 at det er solgt flere brukte hytter enn i fjor, ifølge Eiendom Norge.

Samtidig er det fortsatt full brems i hyttebyggingen.

– Volumet stiger kraftig etter at omsetningen av brukte hytter falt mye i 2022 og særlig 2023. Gjennomsnittsprisene synker derimot litt samtidig som avviket mellom prisantydningen og salgsprisen også faller. Mange får solgt hyttene sine, men ikke til den prisen de ønsker, sier Eiendom Norge-sjef Henning Lauridsen i en melding.

I gjennomsnitt tok det 83 dager å selge en fritidsbolig i Norge i 2025, mens den typiske (median) formidlingstiden var på 39 dager.

– I årets første seks uker er det solgt 602 hytter. Sammenlignet med de siste ti årene er det kun i 2021 det er solgt flere fritidsboliger i løpet av årets første uker, sier Lauridsen.