Kjøpte bolig for 585 millioner – verdsettes til 43 millioner

Eierne av de aller dyreste boligene i Oslo betaler lavere eiendomsskatt enn det markedsprisen skulle tilsi. – Skattehull, mener Rødt.

Ferd-arving Katharina Andresen kjøpte den gamle sjømannskirken på Bygdøy i 2023. Foto:  Foto: Skjalg Bøhmer Vold/ Jørgen Braastad, VG

I 2023 kjøpte Ferd-arving Katharina Andresen den dyreste boligen som noen gang er solgt i Norge. 585 millioner kroner la hun på bordet for eiendommen på Bygdøy i Oslo.

Men når eiendomsskatten på gigantvillaen skal settes, blir verdien av huset beregnet til kun 43 millioner kroner, viser listen over eiendomsskatten for 2025 fra Oslo kommune. Dermed blir skatteregningen lavere enn det markedsprisen skulle tilsi.

Årsaken er at skattemyndighetene bruker en modell fra Statistisk sentralbyrå (SSB), når de skal anslå verdien på hus og leiligheter i Oslo.

Modellen beregner gjennomsnittlig kvadratmeterpris for bolig basert på størrelse, alder og beliggenhet.

I Andresens tilfelle gir dette en kvadratmeterpris kvadratmeterpris E24 har beregnet kvadratmeterprisen ved å dele 43 millioner kroner på eiendommens bruksaeral på 944 kvadratmeter. på rundt 45.000 kroner – og en skattemessig verdi som er mer enn 90 prosent lavere enn det hun faktisk betalte.

E24 har prøvd å komme i kontakt med Katharina Andresen om denne saken, uten hell.

Betydelig forskjell

E24 har sett på noen av de dyreste boligkjøpene i Oslo de siste to årene. Gjennomgangen viser betydelig forskjell mellom markedsprisene og verdiene Skatteetaten beregner.

• Color Line-eier Olav Nils Sunde punget i fjor høst ut 110 millioner kroner for en leilighet ytterst på Tjuvholmen. Verdianslaget er til sammenligning på 67 millioner kroner, 39 prosent lavere enn kjøpesummen.
• Legeparet Mana og Marcus Aune-Arentz kjøpte i fjor det såkalte uranienborgslottet for 78 millioner kroner, mens verdien er satt til 47 millioner. Det er 40 prosent lavere enn kjøpesummen.
• Anders Misund, topp i det Stockholm-noterte oppkjøpsfondet EQT, kjøpte i 2023 en villa på Vettakollen for 140 millioner. Verdsettelsen er på sin side satt til 39 millioner, 72 prosent lavere enn kjøpesummen.
• Eiendomsinvestor Thomas Løvsland, som eier selskapet Urban Bolig, betalte 72,75 millioner kroner for en villa på Bygdøy. Villaen er verdsatt av skatteetaten til 43,5 millioner – 40 prosent lavere enn kjøpesummen.
• Oljefond-sjef Nicolai Tangen bladde i 2023 opp 84 millioner kroner for sin leilighet på Tjuvholmen, som er verdsatt til 23 millioner – 73 prosent lavere enn kjøpesummen.

Oslo er en av landets 325 kommuner som har eiendomsskatt i 2025, ifølge SSBs oversikt. I hovedstaden er skattesatsen satt på 2,35 promille.

Verdivurderingen av boliger som statistikkbyrået bruker, benyttes både til å beregne eiendomsskatt og formuesskatt.

– Treffer dårlig for de dyreste

Seniorrådgiver Per Medby i SSB anerkjenner at modellen treffer dårlig for de dyreste boligene. Men sier at modellen treffer «ganske godt» for landet som helhet, og at blokkleiligheter gir best treff.

– Det betyr ikke nødvendigvis at modellen treffer godt i alle segmenter av det norske boligmarkedet. At modellen treffer dårlig for de dyreste boligene er velkjent, sier Medby.

Medby sier at de hvert år sammenligner beregnede boligverdier og de observerte prisene.

– Disse sammenligningene har gjennomgående vist at verdien av 3 av 4 boliger avviker 20 prosent eller mindre fra faktisk markedsverdi hvis man ser på alle boligtypene og for hele landet samlet, sier han.

– Skattehull

Stortingsrepresentant Seher Aydar i Rødt sier det er behov for grep for å få skattlagt den faktiske verdien av boligene.

– Dette er et skattehull som må tettes. Vi kan ikke ha et system der de rikeste har så stor rabatt på skatteregningen. Det må være likt for alle, og det er det ikke nå, sier hun.

– Kan være at det vil koste så mye å regne ut eksakte verdier på hver bolig at det går opp i opp?

– Jeg tenker at det er mulig å se på en todeling, der man bruker modellene på resten, mens kommunen selv kan taksere de 5–10 prosent dyreste boligene. Det er viktig at man ikke lager et system der man gjør det veldig mye vanskeligere for Skatteetaten, men med et mer treffsikkert system blir det mer rettferdig, sier Aydar.

– Umulig å utvikle

Per Medby i SSB sier at de har utredet en revidert modell som fungerer enda bedre, men at denne foreløpig ikke er tatt i bruk.

– Vi kan ikke garantere at en revidert modell kan reflektere den reelle markedsverdien hundre prosent, men noe nærmere kan en komme, sier seniorrådgiveren.

Han legger til:

– En modell som skulle gi korrekte verdier for hver enkelt bolig i Norge vil imidlertid være umulig å utvikle.