Kjøpte av boliggiganten: – Ikke gjør den samme tabben som meg

– Da jeg så denne her, var det bare sånn: Denne leiligheten vil jeg ha, den vil jeg slå til på.

Helen Wesnes sitter ved spisebordet i sin nye toetasjes leilighet på Grünerløkka i Oslo.

Leiligheten er både sentral og skjermet. Den huket av på alle punktene på ønskelisten hennes.

Men det tok ikke lang tid før ting begynte å skurre.

Rett etter overtakelse, ble fellesutgiftene skrudd kraftig opp, fra 2739 kroner i måneden, som var opplyst i kjøpekontrakten, til 4640 kroner.

Wesnes kontaktet Huseierne og fikk advokat.

– Vi beklager på det sterkeste at det oppstod en feil i salgsoppgaven vedrørende felleskostnadene, og vi forstår at dette kan ha forårsaket forvirring og frustrasjon for Helen, skriver Kristian Fredrik Mehus i Heimstaden til Wesnes' advokat.

Tvisten om fellesutgiftene ble løst ved at hun fikk over 300.000 kroner.

Wesnes forteller at hun satte seg ned og leste kjøpekontrakten med lupe:

– Og jeg begynte å skjønne at det var ikke alt i denne kontrakten jeg forstod.

Hvorfor var det så store omkostninger? Hva var det egentlig hun hadde kjøpt?

Hvem bodde i borettslaget? Og hvem satt med makten?

Heimstadens massesalg

Helen Wesnes kjøpte leiligheten av boliggiganten Heimstaden, som kontrolleres av Norges største boliginvestor, Ivar Tollefsen.

NRK har tidligere fortalt hvordan dette selskapet slipper å betale millioner i gevinstskatt på verdiøkningen på boligene.

Veldig forenklet går metoden ut på at bygårder gjøres om til borettslag før salg. Dette gjør at det ikke utløses noen gevinstskatt – og selgeren kan ta alt i egen lomme.

Til sammen gjorde Heimstaden i løpet av 2023 over 2000 leiligheter om til borettslagsandeler.

Det sparer dem for skatt når leilighetene selges, men gir folk på boligjakt flere momenter å forholde seg til:

• Det må betales dokumentavgift ved kjøp av borettsandel.
• Eierskapet er organisert på en uvanlig måte.
• Eiendomsselskapet driver med langtidsutleie i borettslag.
• Kjøper må i mange tilfeller betale festeavgift.
• Eiendomsselskapet kan ha mye makt i bygården.

Heimstaden er ikke det eneste selskapet som tar disse grepene. Men Heimstaden er selskapet som eier og selger desidert flest leiligheter i Norge.

– Tar med begge hendene

Når Heimstaden omgjør leiligheter til borettslag før salg, må det betales dokumentavgift.

For borettsandelen på Grünerløkka betalte Helen Wesnes 183.319 kroner i dokumentavgift.

Den som har kjøpt leilighet før, reagerer kanskje på dette. En av de store fordelene ved å kjøpe en borettsandel, er nemlig at man slipper å betale dokumentavgift.

– Her har kjøperen betalt for den avgiften som Heimstaden hadde i forbindelse med å få flyttet eiendommen over i borettslaget.

Det sier Øistein Olsen Krokmoen. Han er advokat i Huseierne, som bistår boligkjøpere.

Krokmoen sier at mange leter etter andelsleiligheter nettopp for å slippe å betale dokumentavgift.

– Så jeg syns det er en uryddig måte å gjøre det på. Her kunne man for eksempel bakt denne kostnaden inn i kjøpesummen.

Helen Wesnes synes ikke det er riktig at omkostningen som utløses av Heimstadens skattegrep veltes over på boligkjøper.

– Det er litt å ta med begge hendene. Vi betaler for at de skal spare penger.

«Heimstaden understreker at omkostninger ved kjøpet er dokumentert og synliggjort, og at det ikke er uvanlig at dokumentavgiften for etableringen av borettslaget fordeles på kjøperne», skriver Heimstaden i en e-post.

NRK har spurt Heimstaden hvor mange av leilighetene som selges med dokumentavgift. Vi har også spurt hvordan de mener at dokumentavgiften påvirker totalprisen på leilighetene. De har ikke svart på spørsmålene.

– Kartverket, som er innkrever av dokumentavgiften, er ikke kjent med at det er vanlig at førstegangskjøperen i nyopprettede borettslag må betale denne kostnaden ved overtakelse.

Det skriver kommunikasjonsrådgiver Sissel Kanstad.

NRK har gjennomgått rundt 300 andelsleiligheter i Oslo på Finn.no. På det aktuelle tidspunktet ble under én av ti leiligheter solgt med dokumentavgift. Rundt halvparten av dem var eid av Heimstaden.

Svaret forvirrer

Kort tid etter overtakelsen, søkte Helen Wesnes på leiligheten hun hadde kjøpt på Kartverkets nettsider. Da kom det opp at hun bodde i et sameie.

Hun tok kontakt med Heimstaden og spurte hva som var riktig: Var det et sameie eller et borettslag?

«Du har kjøpt en borettsandel [ ...] Formelt sett er eiendommen et eierseksjonssameie, men borettslaget er den eneste sameieren.»

Det var svaret hun fikk fra Heimstaden.

Krokmoen i Huseierne stusser over organiseringen:

– Det er jo en spesiell måte å gjøre det på. Det er med på å forvirre og å gjøre eierskapet mer komplisert.

Utleiegigantens unntak

Noe annet som gjør det annerledes å kjøpe i et borettslag enn i et sameie, er at det i utgangspunktet er kjøperen av leiligheten som skal bo der. Det er strenge regler for utleie.

Målet er å etablere et godt bomiljø og unngå hyppige utskiftninger av beboere.

Men da Helen Wesnes kjøpte leiligheten på Grünerløkka, var de fleste andre som bodde der leietakere. Det er uvanlig i borettslag.

– Det handler ikke om hva som er gunstig for oss som kjøpere, det handler om penger. Det er derfor det skal være borettslag, ikke fordi de tenker at det er en fin løsning på ting, sier Wesnes.

Heimstaden viser til at det er de som har stiftet borettslaget, og at de derfor står fritt:

«Generelle begrensninger for utleie av borettslagsandeler gjelder ikke for andelene som eies og leies ut av oss som stifter av borettslaget.»

Samtidig er Wesnes bundet av begrensningene for utleie.

Kjøper må betale leie

Flere av leilighetene Heimstaden selger kommer med en ekstra kostnad for kjøperen: festeavtaler.

Det innebærer at Heimstaden selger leiligheten, men ikke tomten. De nye leilighetseierne må da betale for leie av tomten.

– Som leietaker av en tomt, skal man betale en årlig leie, som vi kaller festeavgift, til grunneieren. Denne kan reguleres så ofte som hvert år, da i henhold til konsumprisindeksen, sier Krokmoen i Huseierne.

Det er ikke uvanlig at hus, hytter eller leiligheter har festeavtaler, forteller Krokmoen.

– Det som kanskje er mer uvanlig, er at selgeren i dette tilfellet selger ut boliger, men samtidig beholder eiendomsretten til tomten. Her opptrer altså Heimstaden både som en selger og en bortfester, i prinsippet på ubestemt tid.

I dokumenter fra Kartverket er festeavtalene knyttet til Tomteselskapet, som er heleid av Ivar Tollefsen. Heimstaden har ikke svart hvilket selskap pengene fra festeavtalene ender opp i.

Tomteselskapet vil ikke kommentere saken.

Hvor mye av felleskostnadene som går til festeavgift, kommer ikke frem i salgsoppgavene NRK har lest.

– Det fremkommer at eiendommen står på festet grunn, samt at samlede felleskostnader er oppgitt. Utover dette kan kjøper be megler om å få et detaljert budsjett som viser felleskostnadenes fordeling, svarer Heimstaden.

Helen Wesnes' leilighet har ikke en festeavtale. Det er ikke klart hvor mange av Heimstadens leiligheter som selges med festeavtaler. Heimstaden har ikke svart på NRKs spørsmål om dette.

Styrer alene

Helen Wesnes har lite hun skulle ha sagt når det gjelder regler og utgifter, så lenge hun er en av få eiere som bor i borettslaget.

Før hun kjøpte leiligheten, reflekterte hun ikke over hvem styret bestod av.

– Så skjønner jeg at dette styret består jo kun av Heimstaden-ansatte. Borettslaget er denne store kjempen. Og så har du meg.

Heimstaden forklarer:

«Styret består i starten av representanter fra Heimstaden. Men etter hvert som vi selger leiligheter, velges det nye styrer hvor vi har færre og til slutt ingen representanter».

I mellomtiden er Wesnes urolig for at styret har mye makt. Kristian Fredrik Mehus, som er styreleder i borettslaget, er også leder for Heimstaden i Norge.

– Det er den dobbeltrollen jeg ikke liker. Er det borettslagets eller Heimstadens interesser de følger? spør Wesnes.

Hun innrømmer at boligkjøpet gikk fort, og hun ikke hadde satt seg godt nok inn i alle dokumentene. Nå ønsker hun å komme med en oppfordring til fremtidige boligkjøpere.

– Sett dere inn i kontrakten og vit hva dere signerer på. Ikke gjør den samme tabben som meg.