Hallgeir Kvadsheim: Selge eller leie ut arvet bolig?

Ingvild har arvet en leilighet sentralt i Oslo, og er usikker på hva hun bør gjøre. Hallgeir svarer.

Foto: Siv Dolmen / E24

• 

• Ane Bjørnarsdatter Bakken

Oppdatert lørdag 26. juli kl. 13:27

SPØRSMÅL:

«Hei!

Jeg er 33 år og har nylig arvet en bolig på Grünerløkka verdt ca. 6 millioner kroner, med 1 million i restlån.

Fra før eier jeg en bolig verdt 4,5 millioner og har 2,6 millioner i gjeld. Jeg har også 750 000 kroner i fond, 300 000 i BSU og 100 000 i buffer. Inntekten min er rundt 1 million i året.

Nå vurderer jeg om jeg skal selge arveboligen skattefritt og investere pengene, eller om jeg heller bør beholde boligen og leie den ut for 22 000–24 000 kroner i måneden.

Jeg har god risikotoleranse og ønsker å gjøre det smartest mulig på lang sikt. Hva bør jeg gjøre?

Hilsen Ingvild».

HALLGEIR SVARER:

Når det gjelder skattefrihet ved salg, har du ingen hast. Reglene sier at dersom den du arvet boligen fra kunne ha solgt skattefritt ved tidspunktet for arven, så overtar du samme inngangsverdi. Du arver ikke bare boligen, men også skatteposisjonen til vedkommende.

Det betyr at verdistigningen frem til arvetidspunktet er skattefri, mens eventuell økning etter det beskattes:

• Hvis du for eksempel arver til en verdi av 6 millioner og senere selger for 8 millioner, så skatter du 22 prosent av differansen – altså 2 millioner.

Utleieinntekten du nevner, 22.000-24.000 kroner i måneden, er trolig markedsmessig realistisk på Grünerløkka. Men når du inkluderer felleskostnader og tar hensyn til såkalt kapitalkostnad (altså hva du alternativt kunne tjent på pengene), blir nettoavkastningen lav.

Hvis du regner med 5 prosent alternativ avkastning, blir utleien omtrent null i nettoresultatet– med mindre verdien på boligen stiger. Det handler altså i stor grad om forventning til boligprisene. Dersom du tror på god verdistigning fremover, kan det lønne seg å beholde. Men om du ønsker en mer diversifisert formue og mer vedlikeholdsfri investering, kan fond være et godt alternativ – spesielt fordi du allerede har mye eiendom.

Formuesskatt er også relevant. Sekundærboliger verdsettes til 100 prosent, mens aksjefond verdsettes til 80 prosent i skattemeldingen. Det kan utgjøre en merkostnad på ca. 10 000 kroner i året hvis du beholder boligen.

Et annet moment er dokumentavgift. Hvis du har overtatt boligen som selveier og har fått fritak, sparer du cirka 150 000 kroner.

Ingen av delene bør påvirke valget mellom aksjer og bolig direkte, men er verdt å ta med seg.

Til slutt er det et praktisk spørsmål: Ønsker du å leie ut? Utleie krever administrasjon og gir en viss risiko med tanke på leietakere. Et fond er langt mer passivt.

OPTIMISTISK: Kvadsheim er positiv til å eie eiendom sentralt i Oslo. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB

Siden jeg er ganske optimistisk når det gjelder det å eie sentralt plasserte leiligheter – som for eksempel i Oslo – heller jeg kanskje mot å beholde boligen. Spesielt dersom du på sikt kan flytte inn i arveboligen.

Hvis den har steget i verdi, kan du samtidig leie ut boligen du bor i nå og opparbeide deg botid i arveboligen. Da kan også den siste verdistigningen – for eksempel de to millionene vi snakket om tidligere – bli skattefri. Det vil gjøre det totale regnestykket enda bedre.