Boligprisene: – Tror mange ikke kjenner seg igjen

Boligprisene har steget friskt i år. Men det er storbyene som dominerer tallene.

Trehusbebyggelse på Risøy sett fra Risøy bru i Haugesund sentrum. Foto: Ørn E. Borgen / NTB

– Det er veldig store forskjeller fra tettsted til tettsted, sier Thomas Berget Larsen til E24.

Han er daglig leder og eiendomsmegler i DNB Eiendoms avdeling i Ås. Kommunen er stedet som hadde størst boligprisfall i tredje kvartal, ifølge Eiendom Norges siste regionsrapport.

– Jeg har kontroll på hele Follo, som blant annet omfatter Ås, Drøbak og Vestby. Grunnen til at Ås har hatt lavest prisvekst, er nok at det bygges mye her nå.

Det gjør at det ikke er nok kjøpere til bruktboligene, sier Larsen.

– Samtidig blir tilbudet av bruktboliger høyere ut i markedet da mange av kjøperne av nybygg er lokale.

En femtedel fra Oslo

De nasjonale boligprisene har vokst friskt i 2024, ifølge Eiendom Norges prisindeks. Utviklingen ligger an til å bli sterkere enn hva både flere økonomer, Norges Bank og Eiendom Norge selv har anslått.

Samtidig er det tydelige regionale forskjeller. Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret tror mange rundt om i landet ikke kjenner seg igjen i den omtalte boligprisveksten.

Det skyldes hvordan Eiendom Norges boligprisindeks utformes, forklarer hun.

– De ulike byene, tettstedene og geografiske områdene vektes etter hvor mange omsetninger de har andelsmessig av den nasjonale totalen, sier Macic.

Det gjør at rundt en femtedel av den nasjonale prisendringen skyldes prisendringen i Oslo, ifølge sjeføkonomen.

– De andre byene står for en stor andel av resten av vektene.

Det omsettes færre boliger i distriktene og det tar lengre tid å omsette dem. Det gjør at prisene ofte settes ned flere ganger før boligene blir solgt, sier Macic.

– Derfor tror jeg det er mange rundt om i landet som ikke kjenner seg igjen i at prisene har steget så mye hittil i år.

Stor variasjon i antall omsetninger

Tall fra SSB viser hvor stor forskjell det er mellom antall boliger som omsettes i de ulike fylkene.

Totalt var det omsatt mer enn 16.000 selveier- og borettslagsleiligheter i Oslo ved utgangen av tredje kvartal.

Til sammenligning var antallet 534 og 1924 i Finnmark og Telemark, de to fylkene med lavest omsetning:

– Gjelder uansett hvilken vei

– Det er riktig at indeksen er volumvektet, sier Anders Lund Francke, analysesjef i Eiendomsverdi, som utarbeider boligprisstatistikken for Eiendom Norge.

Han sier at viktigheten eller tyngden av de ulike markedene som inngår i den nasjonale indeksen, uansett vil måtte vektes på en eller annen måte.

– EurostatEurostatEUs statistikkbyrå vil at de nasjonale indeksene skal være vektet på omsetningsvolum, derfor har vi valgt dette.

Da vil byene bli noe overrepresentert, sier Francke.

– Det gjelder uansett hvilken vei boligprisene går. Dersom boligprisene faller i byene, vil ikke nødvendigvis distriktene kjenne seg igjen i dette.

Alternativet er å vekte en omsetning basert på antall boliger i et gitt område. Det har ulemper i form av at det krever en nøyaktig fordeling av boligmassen og vil gi lavere representasjon av nylig markedsaktivitet, ifølge Francke.

– Områder med høy aktivitet får ikke nødvendigvis større vekt, selv om de er viktige drivere for prisutviklingen i det aktuelle tidsrommet.

– Sier noe om markedet generelt

En ulempe med å volumvekte er at leiligheter får en høyere vekt enn det de representerer av boligstokken, fordi disse omsettes oftere, ifølge Francke. Bakgrunnen er at leiligheter oftere har kortere botid enn f.eks. eneboliger.

– Er det også et problem at prisutviklingen på boliger i grisgrendte strøk ikke gjenspeiles i de nasjonale tallene?

– Boligtyper som omsettes sjeldnere blir noe underrepresentert. I grisgrendte strøk vil du også ha færre omsetninger. De skal ikke ha en tung vekt i en nasjonal indeks. Det hadde vært ordentlig dårlig håndverk, og da hadde vi ikke gjort jobben vår, sier analysesjefen.

– Kan det gi et inntrykk av at boligprisene stiger mer enn de gjør?

– Nei. Vi har også regionale indekser. Det er strengt tatt ingen boliger som er representert ved en nasjonal indeks. Oslo har sin, Stavanger har sin, osv. Det blir litt som å snakke om hvordan Hovedindeksen på Oslo Børs utvikler seg i forhold til f.eks. Equinor. Indeksen sier noe om markedet generelt, ikke de enkelte selskapene.

Tydelige forskjeller

Poenget gjenspeiles i Eiendom Norges regionsrapport.

For eksempel steg prisene i Rogaland med 1,8 prosent i tredje kvartal, mens prisene i Nordland falt med 1,4 prosent.

Statistikken viser også at det er tydelig forskjell innad i de ulike fylkene og mellom bydeler.

I distriktene i Finnmark falt boligprisene med 1,8 prosent, mens de steg 3,6 prosent i Hammerfest. I Oslo falt prisene med 1,2 prosent i bydel Grorud, mens Søndre Nordstrand hadde en prisoppgang på 1,3 prosent.

– Kan ta et halvt år eller mer

Larsen i DNB Eiendoms Ås-avdeling sier det også er store forskjeller innad i de enkelte områdene.

– Enkelte objekter blir solgt etter første visning også i Ås, mens det kan ta et halvt år eller mer å få solgt andre eiendommer, sier han.

– Hva kjennetegner boligene med lang omsetningstid?

– Det er vanskelig å gi et eksakt kjennetegn, men det er noe tyngre å omsette eiendommene med usentral beliggenhet, som er et stykke unna togstasjon, skole og barnehage etc. Så ser vi også at tre-fireroms og fireroms leiligheter ikke har hatt noe vekst det siste året på grunn av konkurransen fra nybyggene i sentrumskjernen.