Kommunen fratar huseiere på Madla millionverdier

DEBATT: Forslag til ny reguleringsplan stopper utvikling i deler av et etablert boligområde. Nå risikerer mange huseiere å miste både utviklingsmuligheter og store boligverdier.

Oversiktsfoto over bebyggelse på Madlasandnes ved Hafrsfjord. Bildet er tatt i 2010. Foto: Jon Ingemundsen

Stavanger kommune er i ferd med å sluttføre ny regulering for Madlastø og Ospeberget. Forslaget vil i praksis stanse videre utvikling i et etablert boligområde og frata mange huseiere betydelige verdier.

Den nye planen forbyr deling av eiendommer og etablering av tomannsboliger. Kun én enebolig med en underordnet leilighet tillates. Omkring 43 prosent av boligene i området har mulighet for fortetting, men denne muligheten fjernes nå helt. For mange handler det om tap av verdier i millionklassen.

Fortetting i årevis

Dette skjer i et område hvor fortetting allerede har pågått i mange år. Flere eiendommer i direkte nærhet er tidligere delt og bebygd med to boliger i tråd med gjeldende planer. Mange har derfor kjøpt bolig i god tro om at de samme mulighetene fortsatt gjaldt. Med planID 958E trekkes denne muligheten tilbake uten at forholdene i området har endret seg.

Forskjellsbehandlingen er åpenbar. Eiendommer med samme størrelse, gatepreg og omgivelser behandles ulikt, avhengig av om de omfattes av gammel eller ny plan. Noen fikk dele. Andre får nå et absolutt nei.

Begrunnelsene for innstrammingen har også endret seg underveis. Først ble forhager vektlagt. Deretter rasfare. Senere landskap og vegetasjon. Nå omtales private prydhager midt i et etablert boligfelt som skog som bør bevares. For mange fremstår dette som en planprosess der konklusjonen har vært gitt på forhånd, mens argumentene har skiftet etter behov.

Dette skjer samtidig som Stavanger kommune snakker høyt om behovet for fortetting og flere boliger. Rundt planområdet bygges det tett med store leilighetsprosjekter og rekkehus. Nettopp derfor er småskala fortetting med eneboliger og tomannsboliger viktig for variasjon i boligtilbudet. Den nye planen fjerner dette alternativet fullstendig innenfor planområdet.

Et politisk valg

Planforslaget innebærer også at byggegrensen mot vei økes fra fire til ti meter. Hensynet til grøntdrag og gatepreg er forståelig, men en så kraftig utvidelse gir betydelige utslag for tomtenes brukbarhet. En byggegrense på åtte meter ville både ivaretatt grøntstruktur og kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer, samtidig som det fortsatt åpner for nøktern fortetting innenfor moderate rammer for høyde og utnyttelse.

Det mest talende er likevel dette: Planen åpner for at man kan bygge én stor bolig med relativt høy utnyttelse, så lenge tomten ikke deles. Problemet er altså ikke volum eller belastning på området – men selve delingen. Den vil kommunen stoppe, uavhengig av hvordan den gjennomføres.

Dette er ikke bare en teknisk plansak. Det er et politisk valg. Et valg som rammer mange vanlige huseiere hardt og svekker tilliten til at kommunal planlegging er forutsigbar og rettferdig.

Når 57 fullt egnede eiendommer over 700 kvadratmeter mister utviklingsmuligheter, bør det engasjere flere enn dem som bor i området. Nå gjenstår det å se hva politikerne velger å gjøre med planen.

Hvordan denne saken håndteres, vil bli lagt merke til av mange huseiere som nå følger nøye med på hvilke valg politikerne tar.