Eiendomsselskap vant prinsippsak om lovligheten av hybler i boligblokk

I boligbyggebransjen har det vært vanlig å bygge leiligheter med integrerte hybler, der leiligheten og hybelen har felles entré. Da en utbygger bygget to store boligblokker i Lillestrøm sentrum, ble 56 av de 265 leilighetene utstyrt med slike hybler.

Problemet oppsto da kommunen mente de 56 hyblene, etter at de var oppført og tatt i bruk, måtte anses som selvstendige boenheter. I så fall ville utbyggeren ha bygget 56 flere enheter enn de hadde tillatelse til. Statsforvalteren var enig med kommunen, og påla utbyggeren å fjerne oppdelingen mellom leilighet og hybler, under trussel om 400.000 kroner i tvangsmulkt og 5000 kroner dagbøter.

Vil gjelde mange

Inngangspartiet til boligene består i en felles entré med dører (i rødt) inn til hver husholdning.

Kommunen ga vedtaket utsatt iverksettelse, under henvisning til at forholdet ikke er avklart i lovtekst eller praksis. Utbyggerne tok på sin side vedtaket til retten, og pekte på at en slik lovtolkning ville få «vidtgående konsekvenser for sammenlignbare prosjekter med tilsvarende utforming».

I den aktuelle saken kokte spørsmålet ned til om det 2,6 kvadratmeter store inngangspartiet til de to enhetene skulle anses som en felles yttergang, eller som en indre gang inne i enheten. Eiendomsselskapet K Tre eier samtlige enheter i blokkene, og leier ut hybler og boliger separat.

Etter en konkret vurdering landet tingretten på at det lille inngangspartiet skulle anses som en integrert del av én enhet: «Det er ikke noe ved gangens fysiske beskaffenhet som tilsier at den er en forlengelse av den ytre gangen. Planløsningen fremstår naturlig om det skal bygges en leilighet av denne størrelsen med en integrert hybel», heter det i dommen.

– Mange boligblokker som føres opp i dag vil ha enkelte eller flere leiligheter med integrerte hybler. Dersom Statsforvalterens vedtak hadde blitt opprettholdt, ville dette hatt vidtrekkende konsekvenser for bransjen, ettersom dette i praksis ville ha vært et standpunkt om at en rekke boligblokker som føres opp i dag er ulovlige, sier advokatfullmektig i Haavind Theodor Karlsen, som førte saken for utbyggerne.

Kappet salæret

– Som tingretten også viser til, ga kommunen tidligere tilbakemelding om at leilighetene ble ansett som én enhet med hoveddel og utleiedel. Det var først i ettertid av at boligblokken ble ført opp, at kommunen hadde et annet synspunkt, som også hadde sammenheng med at det da var en annen saksbehandler som så på saken.

Theodor Karlsen, Haavind.

I retten pekte han på at eiendomsselskapet risikerte å tape hele sin egenkapital om enhetene måtte fjernes, i tillegg til at de 56 beboerne måtte flyttet ut. Tingretten mener likevel at selskapets sakskostnadskrav på snaut 1,1 million kroner var for høyt, og kappet det tilkjente salæret til 800.000 kroner.

– I vår sak stadfestet tingretten at det var naturlig å anse de omtvistede leilighetene som én leilighet med en integrert hybel, og ikke som to selvstendige boenheter. Dette har vært eierens standpunkt hele veien, og for tingretten la vi frem en rekke eksempler fra kommunal praksis om at lignende leiligheter med integrerte hybler vurderes som én selvstendig boenhet, sier Karlsen.

Staten ved Kommunal- og distriktsdepartementet var i Oslo tingrett representert av Nora Mageli fra regjeringsadvokaten.

– Staten er naturlig nok uenige i det resultatet tingretten kommer til, og vil bruke tiden godt frem til ankefristen for å vurdere en eventuell anke, sier Mageli.