Slik kan boligdrømmen bli til virkelighet for flere

Denne artikkelen er produsert og finansiert av Sintef - les mer.

Nye løsninger for finansiering av bolig kan gjøre veien til boligmarkedet kortere – men ikke for alle.

Et velfungerende boligmarked er viktig for at også barnefamilier skal kunne etablere seg i pressområder. (Foto: Marianne Skaar / Sintef)

For mange nordmenn har det å kjøpe bolig blitt en stadig større utfordring. Boligmarkedet stiller strenge krav til kjøpere. 

Uten stabil inntekt eller nok egenkapital, kan drømmen om egen bolig virke fjern.

Mens boligprisene fortsetter å øke i pressområder, har nye løsninger for finansiering dukket opp. Leie-til-eie og deleie-modeller kan gi flere muligheten til å komme inn på markedet uten den tradisjonelle egenkapitalen. 

Det viser en rapport fra Sintef på oppdrag fra Husbanken.

Nye boligkjøpsmodeller – hvordan fungerer de? 

Leie-til-eie og deleie er begge alternative boligkjøpsmodeller. De er designet for å hjelpe dem som har råd til å betjene et lån, men som ikke har den nødvendige egenkapitalen for å oppfylle bankens krav.

Leie-til-eie er en modell hvor man leier boligen først, med mulighet til å kjøpe den senere. I mange tilfeller settes en del av den månedlige leien av til boligkjøpet, noe som gir tid til å spare opp egenkapital mens man bor i boligen.

Ved deleie kjøper man en andel av boligen sammen med en medinvestor. Resten av boligen leies. Over tid får kjøperen mulighet til å kjøpe ut større deler av boligen. Til slutt eier man hele.

Begge disse alternativene baserer seg på en verdistigning i markedet. I et marked hvor verdistigningen ikke er så høy som først antatt, vil det bli vanskeligere å kjøpe ut disse boligene.

– Disse modellene kan være en god løsning for de som har stabil inntekt, men mangler egenkapital, og de har allerede hjulpet mange med vanlige norske inntekter inn på boligmarkedet, forteller seniorrådgiver Lars Arne Bø i Sintef.

Hvem har nytte av disse modellene? 

Intervjuer med barnefamilier viser at leie-til-eie-modellen har gitt mulighet til å komme inn på boligmarkedet, men at leilighetene gjerne er små.

Etter hvert som barna blir større, oppstår ofte et behov for litt mer plass. For de som har nok sparepenger til å dekke deler av egenkapitalen, kan deleie være en løsning for å på et tidligere tidspunkt få kjøpt en større bolig som er mer egnet på sikt.

Selv om leie-til-eie og deleie har vist seg å være effektive løsninger for dem som står i en gråsone mellom tradisjonell bankfinansiering og offentlig støtte, er de ikke optimale for alle grupper. Boligkjøpsmodeller er ikke for de mest vanskeligstilte på boligmarkedet.

– Enslige forsørgere, frilansere og deltidsarbeidende kan også ha vanskeligere for å benytte disse modellene. Dette er fordi det kreves jevn og stabil inntekt for å kunne betjene de månedlige bokostnadene, sier Bø.

I tillegg kan ikke disse modellene løse boligbehovet alene.

– En grunn til det er at det er vanskelig å skalere opp modellene for utbyggere, blant annet siden avkastningen på disse leilighetene er mye lavere enn ved ordinære salg, forklarer han.

Det er fortsatt behov for andre tiltak. Det kan være reguleringer i leiemarkedet, offentlige støtteordninger, og samarbeid mellom private aktører og myndigheter for å skape flere boligmuligheter i pressområder.

Barnefamilier tvinges ut av sentrumsområder 

Fra et bærekraftperspektiv er det ønskelig at barnefamilier skal kunne bo i urbane strøk. Urbane bomiljøer kan gi barn gode oppvekstsvilkår, der de lærer å navigere i bylandskapet ved å sykle eller gå. 

Dette gir ikke bare fordeler for barnefamiliene selv, men styrker også den sosiale dynamikken i byen.

Samtidig er trenden at barnefamilier tvinges ut av sentrumsområder for å finne større boliger til en overkommelig pris. Studier viser at mange familier ønsker å bli boende i byen, men at økonomiske begrensninger gjør det umulig for dem å finne en passende bolig.

– Dette fører til en skjevhet i demografien i sentrumsområder, der familier med lavere og middels inntekter blir presset ut av bykjernen, sier Bø.

Kommunen og Husbanken en del av løsningen 

For at flere skal kunne eie bolig i pressområder, bør kombinasjonsløsninger mellom private aktører og det offentlige vurderes, ifølge rapporten.

– Husbanken bør spille en større rolle, for eksempel ved å tilby støtteordninger, garantier eller ved å bidra til utviklingen av et velfungerende regulert leiemarked sier Bø.

Kommunene har også et ansvar, mener han:

– Ikke bare ved å regulere boligbygging, men ved å aktivt bruke sin eierrådighet til å sikre sosialt bærekraftige boligmodeller. Dette kan inkludere satsing på boliger tilpasset barnefamilier, etablering av fellesskapsløsninger som fellesarealer, og tilrettelegging for mer fleksible finansieringsmodeller.

Nye konsepter vekker interesse 

Flere utbyggere har begynt å eksperimentere med nye konsepter som kan være med på å gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig. Blant annet ser vi økende interesse for deleløsninger. Der kombineres privat boareal med fellesskapsarealer som kan benyttes av alle beboere i et bygg.

Disse løsningene kan gjøre det lettere for barnefamilier å bli boende i pressområder, ved å tilby boliger med mindre privat areal, men rikelig med delte fasiliteter.

I tillegg finnes det initiativer hvor man prøver å utvikle fleksible boligløsninger, der boliger kan tilpasses etter hvert som familiens behov endrer seg. Dette kan inkludere muligheten til å utvide boarealet over tid, eller boligmodeller der leilighetene kan omdisponeres etter beboernes behov.

Nytenkning kan gi en fremtid med bedre boligløsninger Det finnes ingen enkel løsning på boligutfordringene i Norge, men leie-til-eie og deleie-modeller er gode skritt i riktig retning.

– Kombinasjonen av private initiativ, offentlig støtte, innovasjon og regulering kan bidra til at flere får mulighet til å eie sin egen bolig uavhengig av bakgrunn og økonomi, sier Bø.

For at dette skal lykkes, må samfunnet som helhet spille en aktiv rolle:

• Utbyggere må fortsette å teste nye modeller.
• Myndighetene må bidra med bedre reguleringer for å få til et velfungerende leiemarked i tillegg til støtteordninger.
• Kommunene må utnytte sin eierrådighet til sosialt bærekraftige løsninger.

Ved å tenke nytt om boligfinansiering og byutvikling kan vi sikre et mer inkluderende boligmarked der flere får muligheten til å eie sitt eget hjem.

Referanse:

Lars Arne Bø, Marianne Skaar og Karin Høyland: Tiltak for at barnefamilier med lav og middels inntekt skal kunne etablere seg i pressområder. Sintef-rapport, 2024.