Strandsonedebatten – fersk avklaring fra Høyesterett

Dommen gir uttrykk for at det skal svært mye til for å få dispensasjon. Etter vårt syn kan dommen tilsi at kommuner, grunneiere og utbyggere bør se på alternativer der det ønskes utbygging i strandsonen.

Saken gjaldt en strandeiendom i Bærum. Eierne søkte om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen for å anlegge en adkomstbrygge. Bryggen var 12,5 meter lang og 1,2 meter bred. Kommunen sa ja, men Statsforvalteren sa nei. Tingretten ga Statsforvalteren medhold, men etter anke vant grunneier frem i lagmannsretten.

Den 27. mars 2026 slo Høyesterett fast at det ikke kunne gis dispensasjon for brygga, og grunneier tapte dermed saken og muligheten til å anlegge brygge på eiendommen. Dommen er relevant for både kommuner, grunneiere og utbyggere.

Hva er en dispensasjon?

Lovens klare utgangspunkt er at det ikke skal bygges nærmere sjøen enn 100 meter, med mindre annet er bestemt i arealplaner. Loven åpner likevel for at det i enkeltsaker gjøres unntak fra blant annet byggeforbudet i strandsonen, forutsatt at to vilkår er oppfylt:

1. Grunnvilkåret: Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli «vesentlig tilsidesatt».

2. Interesseavveiningen: Fordelene ved dispensasjon må være «klart større» enn ulempene.

Høyesterett understreker at begge vilkårene er juridiske krav, ikke politiske avveininger. Det betyr at dersom vilkårene er oppfylt, kan kommunen gi dispensasjon. Er vilkårene ikke oppfylt, må kommunen avslå søknaden.

Høy terskel i strandsonen

Høyesterett slår fast at dispensasjonsbestemmelsen skal tolkes «særlig strengt» i strandsonen, og at det skal «svært mye til» å få dispensasjon. Høyesterett uttaler videre at vilkårene for dispensasjon tolkes særlig strengt i pressområder som Oslofjorden. Kystkommunene i Agder er i statlige retningslinjer kategorisert som sterkt presset, men ikke like presset som Oslofjorden – likevel slik at terskelen i Agder også vil være høy.

Konkrete naturforhold sentrale

Ved vurderingen av om hensynene bak byggeforbudet er vesentlig tilsidesatt, legger Høyesterett stor vekt på naturforholdene på stedet. Høyesterett viser blant annet til at både statlige og kommunale naturmyndigheter hadde frarådet tiltaket.

Snevert rom for å vektlegge grunneiers egeninteresse

I interesseavveiningen viser Høyesterett til at fordelene ved dispensasjon i første rekke må knyttes til såkalte «generelle areal- og ressursdisponeringshensyn». Forbedret sjøadkomst er ifølge Høyesterett et generelt forhold ved eiendommen, men som bare kan tillegges begrenset vekt fordi det er uten samfunnsmessig betydning. Høyesterett finner at det i denne saken «utvilsomt» ikke er store nok fordeler.

Sett i sammenheng med Statsforvalteren i Agders signaler om innstramming av egen praksis, bør grunneiere og utbyggere nå være forsiktige med å basere seg på dispensasjon i strandsonen. Selv om kommunen gir dispensasjon, vil det være høy risiko for at den ikke står seg i en klagerunde hos Statsforvalteren.

Samtidig er det fortsatt tilfeller hvor det kan gis dispensasjon. Høyesterett utelukker ikke at grunneiers interesse i forbedret adkomst kan være relevant. I denne saken var det imidlertid ikke et konkret behov utover hva som gjelder for enhver strandeiendom. Hvis en eiendom derimot ligger vær- og sjøutsatt til, kan dette tilsi at grunneiers behov tillegges større vekt. Det kan også tenkes tilfeller hvor ulempene for strandsonevernet er mindre, slik at det ikke kreves like tungtveiende fordeler for dispensasjon.

Uansett vil det nå være mindre sikkert å basere seg på slike dispensasjoner i strandsonen.

Alternativer til dispensasjon

For den som ønsker å utføre tiltak i strandsonen, finnes det alternativer.

Byggeforbudet kan tilsidesettes i en ny reguleringsplan med byggegrense mot sjø. Selv om det er lokalpolitisk vilje til å gjennomføre tiltaket, vil det imidlertid ofte være for tid- og kostnadskrevende for utbygger med en full reguleringsprosess.

Er eiendommen allerede regulert, finnes det et virkemiddel man kan benytte for å gjøre mindre endringer i planen. Denne prosedyren er enklere enn en full reguleringsprosess, og mindre kontroversiell enn dispensasjoner.

Den forenklede prosessen ble liberalisert ved lovendring i 2017, men vår erfaring er at kommuner og utbyggere i liten grad benytter dette handlingsrommet, sannsynligvis fordi dispensasjoner har blitt en hvilepute. Det vil være i de flestes interesse om det blir økt fokus på mindre planendringer. Tiden vil vise om dette litt «glemte» virkemiddelet blir mer brukt nå som Høyesterett har staket ut en strengere kurs for dispensasjoner.