Sist gang dette skjedde, endret «alt» seg i Oslos boligmarked. Nå er det i ferd med å skje igjen.

Oslos utleiemarked står ved et viktig knekkpunkt: – Begynner å komme i vater, sier sjeføkonom.

Leieprisene i Oslo stiger stadig selv om boligprisene står stille. Her fra en leievisning i 2023. Foto: Siri Øverland Eriksen / Aftenposten

De siste årene har folk kvittet seg med utleieboliger i stort monn. Det har fått både æren og skylden for at boligprisene i Oslo har stått stille i Oslo de siste tre årene.

Det er ingen hemmelighet hvorfor: Utgiftene (les: rentene) steg mye raskere enn inntektene (les: husleien).

For da renten steg, gikk regnestykket i minus. Det storstilte salget viser at utleieinvestorer med kalkulatorer og kjølige hoder ikke var spesielt interessert i å betale for å leie ut til folk. Fra slutten av 2023 ble sekundærboliger solgt unna i stort monn.

Men hvis kald matematikk utløste et historisk stort nedsalg av utleieboliger i Oslo, vil det også snu trenden?

Vi har oppdatert et regnestykke fra 2023 som i ettertid viste seg å treffe sjeldent bra. Det viser at realiteten i leiemarkedet de siste årene er i ferd med å snus på hodet.

Nå kan du (nesten?) tjene penger på boligutleie i Oslo igjen.

– Gått amok

Aftenposten skrev for tre år siden en artikkel om leieprisene i Oslo. Det ble uttalt at leieprisene var «groteske» og hadde «gått amok». Da ble det rapportert om at leieprisene hadde steget 17 prosent i Oslo det siste året.

På andre siden sto økonomene. Deres budskap var at leieprisene var for lave.

Tilbake i 2023 forklarte sjeføkonom i Sparebank 1, Harald Magnus Andreassen, situasjonen med et spørsmål. Hva gir seg først av boligprisene, leieprisen eller renten? Det er var umulig at disse tre brikkene kunne fortsette å bli dyrere over tid, mente han.

Med fasiten i hånden. Hva skjedde?

– Rentene har gått litt ned, leiene har steget mye mer enn boligprisene. Oppsummert var det leien og leieprisen, ikke boligmarkedet som ga seg, sier Harald Magnus Andreassen.

Siden 2023 har dette skjedd:

• Svært mange utleieboliger er solgt.

Ferske tall fra Eiendom Norge viser at det er 16.43416.434Tallet gjelder både private sekundærboliger og salg via selskaper. Det er nå omtrent 47.000 sekundærboliger i Oslo. færre sekundærboliger i Oslo nå målt mot toppen.

• Leieprisene har fortsatt himmelferden.

Husleie.no er en plattform som blant annet håndterer kontrakter, depositum og utbetalinger for leiemarkedet. De utarbeider også statistikk på nye leiekontrakter.

• Boligprisutviklingen i Oslo har vært flat.

De siste tre årene har boligprisene i hele Oslo steget fra omtrent 91.000 til 100.000 pr. kvadratmeter. Hvis du tar hensyn til prisstigningen, har prisene likevel stått på stedet hvil. Tallene for februar viste at boligprisene i Oslo var, i Eiendom Norges ord, oppsiktsvekkende svak. Boligprisen i hovedstaden falt med 0,4 prosent i februar.

Men hva nå? Vi har gjort en markedsanalyse.

Slik går du i pluss

Vi har brukt Andreassens tre hovedingredienser for å søke etter svar. Boligprisene og leieprisene har vi allerede vært gjennom. Videre har renten falt siden tampen av 2023. I arbeidet med denne saken får vi tilbud om et boliglån med 4,78 prosent rente.

Da er det bare å se hva vi får kjøpt?

Som i 2023-regnestykket har vi fem millioner kroner. For den summen kan du i dag få kjøpt en leilighet med to soverom og mye sjarm svært sentralt i byen.

Denne leiligheten ligger på Grünerløkka:

Prisene varierer en del på lignende leiligheter. Mange av leilighetene som har vært brukt som utleieboliger tidligere, har de siste årene ofte blitt solgt som oppussingsobjekter til en lavere pris.

Til slutt må vi finne inntektssiden. Vi har derfor sett på listeprisen til alle de 18 sammenlignbare leilighetene18 sammenlignbare leiligheteneVi har brukt 50 kvadratmeter som utgangspunkt og valgt et spenn på fem kvadratmeter opp og ned. Det skal også være to soverom i leiligheten. Totalt finner vi 22 leiligheter til leie på Grünerløkka i denne kategorien. Vi har fjernet fire av dem fra utregningen av forskjellige grunner. Dette påvirker ikke snittprisen i stor grad. til leie i samme bydel som leiligheten over.

Den gjennomsnittlige leieprisen på disse er 24.568 kroner.

Snittprisen for øvre halvdel på listen er 26.313.

Vi har gjort denne øvelsen helt siden 2020 og frem til i dag. Trenden er lett å få øye på:

Klarer du å pynte på regnestykket vårt? Da går du i pluss ved utleie i Oslo – kanskje for første gang på mange år.

Men betyr det også at vi har nådd bunnen nå? Det er sjeføkonomen usikker på.

Dårlig «deal»

En tommelfingerregel for utleie er at inntekten omtrent dekker kostnadene, helst med et lite overskudd i måneden. Gevinsten kommer først hvis prisen på eiendommen stiger. Hvis leien ikke dekker utgiftssiden, må du ha dype lommer eller en sterk tro på en oppsving i markedet.

Andreassen tror ikke at boligmarkedet skyter i været bare fordi leiemarkedet ser ut til å finne fotfestet.

Nå dekker leieprisen omtrent utgiftene igjen. For noen år siden var historien en annen. Foto: Torgeir Strandberg

– Jeg tror at leiene fortsatt vil stige og at renten blir stående der den er nå fremover. Boligprisene vil samtidig stå stille en stund til. Det store renteløftet de siste årene har ikke blitt tatt ut fullt ut i leiene – foreløpig, men det begynner å komme i vater, sier Andreassen.

Det rapporteres fortsatt om at sekundærboliger selges, forklarer Andreassen. Det er dårlig nytt for de mange leietagerne, som stadig kjemper om færre rom.

– Leietagerne har fått en dårligere «deal» de siste årene, sier Andreassen.

Andreas Sæle, markedssjef i Husleie.no, sier de ser leieprisen stiger kontinuerlig i Oslo.

– Vi ser at det er mange som er villige til å betale høye husleier. Vi spekulerer i at folk bor i leieboliger et par år ekstra målt mot før, sier Sæle.