Her koker boligmarkedet: – Folk virker desperate

– Vi har jaktet ny bolig i omtrent halvannet år og vært på flere titalls visninger, sier Jan Erik Waage.

Han og Lena Lien benytter siste visningsdag i 2025 til å se på et såkalt innholdsrikt oppussingsobjekt til 6,5 millioner kroner.

Og de er ikke alene om å vise interesse for eneboligen i Stavanger. Det er travelt på visninger i byen om dagen.

Men det er ikke tilfellet i hele landet.

– Jeg tror rett og slett mange ikke er klar over store geografiske forskjeller det er i andelen usolgte boliger, sier sjeføkonom i Sparebank 1 Sør-Norge, Kyrre Knudsen.

Lenger nede kan du se landsoversikten og lese hvordan han tror boligprisene utvikler seg i 2026.

Antallet usolgte boliger betyr mye

Sjeføkonom Knudsen har sammenlignet antallet usolgte boliger i november med samme måned de siste 15 årene.

– Antallet usolgte boliger har enormt mye å si for utviklingen i boligprisene på kort sikt, sier han.

Få boliger til salgs betyr at kjøpere har lite å velge i. Dette presser prisene oppover. Og tilsvarende dempes presset om det er mange boliger til salgs.

Topp og bunn

Arbeidsledighet, lønnsvekst og rentenivå er typiske faktorer som påvirker etterspørselen i boligmarkedet.

Men antallet boliger som ligger til salgs, varierer svært mye i ulike deler av landet.

Sjeføkonom Kyrre Knudsen sin analyse viser enorme geografiske forskjeller, også mellom områder som ligger nær hverandre.

• Les også: Kalddusj for boligmarkedet i Oslo i november

Han mener usolgte boliger gir en god pekepinn på prisutviklingen i 2026.

– Mange steder vil nok prisutviklingen henge sterkt sammen med andelen usolgte boliger.

– Veldig kort oppsummert er nå Stavanger hot og Drammen not. Det kan fort bli slik også i 2026, sier Knudsen.

Han viser til at det i november var 345 boliger til salgs i Stavanger. Det er 62 prosent lavere enn november-snittet de siste 15 årene.

I Drammen var det 930 boliger til salgs, hele 127 prosent flere enn november-snittet de siste 15 årene.

Usikkert marked i og rundt Oslo

I Oslo er det nå 31 prosent flere boliger til salgs enn snittet i perioden 2010–2024.

– I tillegg er det veldig mye til salgs i områder nær Oslo. Sammen med høy gjeld og allerede høye boligpriser, kan dette ha en dempende effekt på prisutviklingen i hovedstaden i 2026, sier Knudsen.

Han sikter til blant annet Drammen og Fredrikstad/Sarpsborg.

Knudsen tror boligprisene nasjonalt vil øke rundt seks prosent i 2026. Det ligger på samme nivå som siste prognose fra Eiendom Norge.

Men det ligger an til å bli store regionale forskjeller.

– Som i 2025 tror vi at enkelte byer vil få en langt sterkere utvikling enn den nasjonale. Særlig Stavanger, Bergen og Tromsø vil skille seg ut, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge i en pressemelding.

Knudsen spår følgende prisutvikling for utvalgte områder:

• Stavanger: 9 prosent
• Bergen og Tromsø: 8 prosent
• Kristiansand: 7 prosent
• Oslo og Telemark: 6 prosent
• Vestfold: 5 prosent
• Buskerud: 4 prosent
• Drammen, Fredrikstad og Sarpsborg: Ned mot null prosent

Mange om beinet

Boligmarkedet i Stavanger preges av få boliger og mange kjøpere, og de to NRK møter på visning er glade for ikke å være førstegangskjøpere.

– Budrundene tar helt av, og folk virker desperate. De betaler det de har for det som ligger ute, sier Jan Erik Waage.

Paret har helt rett i at boligmarkedet i Stavanger er hett. Få boliger og mange kjøpere er årsaken.

Det er Michael R. Myhre i Eie eiendomsmegling som selger eneboligen i Stavanger. Han merker at det er stort trykk på visningene.

Myhre ser også en del tilfeller av forsøk på å kuppe boliger, og han tror den sterke prisveksten vil fortsette i 2026.

– Nå får vi kanskje en rentejustering eller to før sommeren, som virkelig vil kaste bensin på bålet, sier han.

Den aktuelle boligen, der Jan Erik Waage og Lena Lien var på visning, ble solgt for 600.000 kroner over prisantydning.

Befolkningsvekst avgjør på lang sikt

På kort sikt er det mange faktorer som spiller inn på den regionale boligprisutviklingen. Ser man mange år fremover, er sjeføkonomen imidlertid tydelig på hva som avgjør den langvarige prisstigningen.

– Befolkningsveksten er nøkkelen. Prisene vil øke mest der mange bosetter seg fordi folk trenger et sted å bo, sier Knudsen.

SSBs sine beregninger frem til 2050 viser at det også her er store regionale forskjeller.

Knudsen får støtte av Handelsbanken.

Akkurat nå er det relativt mange boliger til salgs i Oslo, mye på grunn av at det er blitt mindre lønnsomt å leie ut boliger.

Dette er bare midlertidig, mener seniorøkonom Karine Alsvik Nelson.

– Da gjenstår problemet med et betydelig boligunderskudd i Oslo som ventes å legge ekstra press på prisene, sier seniorøkonom hun.

Nelson viser også til at det allerede har vært to rentekutt i 2025, og Norges Bank signaliserte denne måneden at det kommer et eller to rentekutt neste år.

På toppen av dette øker kjøpekraften som følge av høy lønnsvekst og lavere inflasjon.

For Jan Erik Waage og Lena Lien i Stavanger fortsetter jakten på ny bolig.

Og det er stor sjanse for at de må på mange visninger i 2026 før drømmen blir en realitet.