Byplanlegging i Oslo er redusert til eiendomsutvikling

Grønland har utfordringer, men svaret på disse er ikke flere kvadratmeter, skriver kronikkforfatteren. Foto: Olav Olsen

Har Oslo kommune overlatt makten til bransjeorganisasjonen Oma?

Den siste tiden har det vært flere medieoppslag i form av ulike podkaster, artikler og leserinnlegg om byutvikling på Grønland i Oslo. Debatten er både ubalansert og delvis polarisert.

Bakgrunnen for dette er at flere byggeprosjekter er på gang i området. Noen er ferdig planlagt, saksbehandlet og politisk vedtatt, andre er fortsatt under planlegging eller saksbehandling og ikke vedtatt, mens andre igjen er på tidlig idéstadium. Noen vet offentligheten kanskje ikke noe om.

Med denne porteføljen av prosjekter som bakgrunn har bransjeorganisasjonen Oslo Metropolitan Area (Oma) valgt å legge byutviklingsfestivalen Oslo Urban Week (OUW) til Grønland i september.

Forberedelsene er i gang. Daglig leder for Oma Rasmus Reinvang mener at OUW er «en gave» til Grønland, men uttrykker samtidig at det som skal bygges, allerede er politisk vedtatt. I en kronikk i Aftenposten klør leder for OUW-vertskapet Kenneth Dalgren seg i hodet over motstanden fra lokalbefolkningen.

Her trengs trolig litt oppklaring og nøsting.

Hvem og hva er Oma?

Oma ble grunnlagt i 2012 på initiativ av journalist og byaktivist Erling Fossen, sammen med blant andre private eiendomsutviklere. Hensikten var å markedsføre Bjørvika og andre eiendomsprosjekter fra Oslo på en eiendomsmesse i Cannes i Frankrike. Oma er i utgangspunktet en ren PR-organisasjon for eiendomsutvikling.

Fossen hadde tidligere gjort seg bemerket som en sterk talsperson for fortetting, urbanisering og høyhus i Oslo. Han er ofte blitt kalt «bydoktor» eller urbanist, hvor urbanisme heller er en ideologi enn en fagdisiplin. Messen i Cannes var en suksess, og Oma som plattform ble oppdaget av flere i eiendomsbransjen i Oslo.

Oma utviklet seg videre til også å arrangere egne årlige eiendomsmesser i Oslo, rettet mot bransjen, fagfolk og politiske beslutningstagere. Etter hvert har organisasjonen vokst videre, blitt profesjonalisert med egne «ressursgrupper» bemannet med folk fra ulike eiendomsselskaper, grunneiere har organisert seg geografisk i «områdeforum» og Oma har aktiviteter hele året.

Aktivitetene og bemanningen finansieres av de ulike medlemmene, som i hovedsak er eiendomsselskaper. Det skrives, podkastes, filmes og arrangeres møter, og de sosiale mediene oversvømmes av fantasifulle fortellinger.

Gjennom å tilby ulike arenaer for debatt og profilering er Omas vei til politikere ganske kort – på tvers av partier. Noen går fra politikken til Oma, i styret sitter en tidligere byrådsleder, og etter at Fossen gikk av som leder, har tidligere byrådssekretær for byutvikling Rasmus Reinvang fra Miljøpartiet De Grønne overtatt den formelle lederrollen.

Ingenting av dette er forbudt, og dette er ikke ment som mistenkeliggjøring. Veiene til og fra politikken er korte med mange kontaktflater.

Hvor er de faglige røstene?

Oslo er også en liten by med få aktører. Konsentrasjon av makt vil derfor lett være mulig hvis det tillates, eller er ønsket politisk. Mens mediene domineres av Oma i byutviklingssaker, er det få motstemmer. Det virker som at de fleste arkitektene holder seg unna kontroversielle saker og ikke deltar i debattene.

Én grunn kan være at de enten selv er tilknyttet Oma, eller har potensielle oppdragsgivere som er det. De kommunale etatene styres politisk og er ofte svært tilbakeholdne og selektive med å uttale seg. Det akademiske miljøet er blitt ganske fraværende i debatten, mens enkelte forskere uttaler seg sammen med Oma. Det er ikke uvanlig at eiendomsselskaper bestiller forskning som kan påvirke byutviklingen, men det er en egen problemstilling.

Samtidig som Oslos eiendomsbransje på mange måter har konsolidert seg og Oma har store ressurser i ryggen, er de kommunale fagetatene og bydelene blitt svekket. Når det kommer til byggeprosjekter, virker det ikke å være uvanlig at Plan- og bygningsetatens (PBE) eller byantikvarens vedtak eller anbefalinger tilsidesettes og overstyres politisk i rådhuset. Resultatene er ikke alltid til Oslos eller allmennhetens beste, men det gjøres jo i god tro, må vi håpe.

Dette handler om hva slags informasjonsgrunnlag politikerne får, og hvem de får det av. Fra et innbyggerperspektiv og rent faglig sett burde politikerne i større grad lytte til sine egne fagetater fremfor utbyggere. I et slikt system blir både ivaretagelsen av innbyggernes interesser og de fysiske resultatene ofte dårlige.

Kloden, byen og innbyggerne taper

Det hele er imidlertid et resultat av politiske valg og en trend over tid.

Siden 1980-tallet er byplanleggingen og -utviklingen suksessivt blitt liberalisert. Det er mange årsaker til dette, blant annet endringer i produksjonen og eiendomsstrukturene og i politiske valg. Byplanlegging er i stor grad blitt redusert til å være eiendomsutvikling. Drivkreftene er blitt selve driverne.

Når høy utnyttelse er blitt den nye arkitektoniske kvaliteten, må det bygges stadig tettere, dermed rives eksisterende, fullt brukbare og delvis verneverdige bygninger først. Dette er hverken bra for kloden, Oslo som by eller Oslos innbyggere.

Oma har overtatt en del roller kommunen selv burde hatt, eller hadde tidligere – enten gjennom bydelene eller etatene. Å utpeke hvilke områder som skal prioriteres for utvikling, hvor grensene for disse går, hvilke problemer som skal løses hvor og hva som er rammebetingelsene, samt invitere befolkningen til medvirkning om dette, er noe kommunen selv definitivt burde ta ansvar for.

Det er bekymringsfullt at kommunen ikke evner å sette agendaen. Ikke rart at lokalbefolkningen reagerer!

Både unikt og sårbart område

Grønland er spesielt sårbart mot tiltak som er verdiøkende og dermed prisdrivende, det vil si det som Oma ønsker.

Området har et mangfold av små næringer og andre aktører som er avhengige av lav husleie fremfor fancy lokaler. Mens det ellers er mest vanlig å eie egen bolig, leier 50 prosent av dem som bor på Grønland. Det er disse to gruppene som er med på å utgjøre Grønlands særpreg og kvalitet, og det er de som vil bli presset ut. I andre bydeler hvor flere selv eier, vil en større andel av lokalbefolkningen være med på verdiøkningen, men ikke på Grønland.

Av og til er det beste byplangrepet å gjøre minst mulig, men det er i strid med Omas agenda.

Grønland har utfordringer, men svaret på disse er ikke flere kvadratmeter. Det konstrueres fantasihistorier om at «lukkede områder skal åpnes» eller at «gatekriminaliteten vil bli mindre» hvis man bygger eller river på en bestemt måte. Utfordringer knyttet til fysiske omgivelser er først og fremst knyttet til at det spekuleres i å la eiendommer forfalle, og at kvaliteten og driften på de offentlige rommene delvis er dårlige.

Sistnevnte er et kommunalt ansvar som gjerne kunne prioriteres uavhengig av flere kvadratmeter.

Går mot gentrifisering

Nå kommer OUW dalende ned på Grønland. Men mye av det Oma ønsker seg eller har kastet opp i luften i området, er ennå ikke politisk vedtatt. Det er heller ikke «en gave» grønlandsboerne har bedt om. Eiendomsutviklerne gjør jobben sin, mens lokalbefolkningen ser ut til å takke nei til oppmerksomheten.

Politikerne må våkne og se at maktforholdene er i ubalanse, og at de fysiske resultatene blir dårlige. Byplanleggingen må styres på en måte som tjener mangfoldet, byens befolkning og kloden. For å få til det bør kommunen styrke fagetatene og bydelene – og lytte til egne fagfolk.

Økt transparens og samarbeid med lokalsamfunnene vil bidra til mer tillit. Enn så lenge ser vi et Oma i fri dressur, i ferd med å åpne gentrifiseringgentrifiseringGentrifisering er en prosess der et område som har sosiale utfordringer og fattigdom, skifter sosial og økonomisk karakter. Begrepet brukes ofte om byutvikling i større byer, der den opprinnelige befolkningen i et eldre område av byen over tid blir erstattet av en mer velstående gruppe.sslusene.

Kronikkforfatteren er tidligere parkutvikler, bydel Gamle Oslo, sjefarkitekt, Plan- og bygningsetaten, samt førsteamanuensis byforming og planlegging, NTNU.