Boligmarkedet og byggenæringen i Europa og Norge

Planen inneholder forslag som skal fremme en mer produktiv og innovativ bygge- og renoverings-sektor. Dette for å begrense misforholdet mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Noe av bakteppet er at det i EU-området har vært en gjennomsnittlig boligprisvekst på cirka 60 prosent i det siste tiåret.

Tilsvarende har boligprisene i Norge økt med cirka 45 prosent i det siste tiåret, ifølge SSB. Høye boligpriser er altså ikke et «særnorsk» fenomen, men det som nå er i ferd med å bli «særnorsk», er den høye boligrenta: Ved inngangen til 2026 ligger styringsrenta i Norge på 4 prosent, mens styringsrenta i eurosonen er på 2 prosent, og i Sverige på bare 1,75 prosent.

Boligbehovet i Norge tilsier at det må bygges 25-30.000 nye boliger hvert år, men i senere år har det bare blitt bygget cirka 13-15.000 nye boliger årlig. I de seneste årene har det altså knapt blitt bygget halvparten av behovet, og mye av årsaken finner vi i høy boligprisvekst, og svak boligfinansiering.

Som følge av flere år med lav boligbygging, har mange aktører innenfor byggenæringen meldt om permitteringer, oppsigelser og konkurser: Eksempelvis meldte NRK Innlandet i september om 254 ansatte i Moelven-konsernet som ble rammet. I desember meldte FT Bygg i Kristiansand oppbud, og senest den 5. januar i år meldte E24 om konkurs hos Byggmester Markhus i Bergen, hvor 100 ansatte i det 40 år gamle firmaet nå blir rammet av krisa i byggenæringen.

De fleste er enige om at løsningen på «boligkrisen» ligger i at det må bygges flere nye boliger, spesielt i «pressområdene». For et knapt år siden kom regjeringen med en målsetting om å bygge 130.000 nye boliger innen 2030. Hittil har regjeringen kommet med tiltak om forenklede regelverk rundt boligbyggingen, men dessverre ligger fortsatt boligbyggingen langt under målsettingen.

Gjennom mange år har boligprisene steget mer enn generell lønnsøkning, og derfor sliter i dag mange «førstegangskjøpere» med bolig-finansieringen. Denne gruppen vil enten måtte fortsette å bo hos foreldre/slektninger, eller de må leie bolig. Videre medfører dette økt «etterspørsel» også i utleiemarkedet, og dermed også økt press på husleia.

Økt boligbygging kan på sikt dempe både boligpriser og utleiepriser, og det ville også avhjelpe byggenæringen, som stort sett har vært i krise i hele Europa i de senere år. I Norge kom det store fallet i boligbyggingen for cirka tre år siden. Norges Bank hadde da, i perioden fra september 2021 til desember 2023, økt styringsrenta hele 14 ganger. Renta økte i denne perioden fra 0 til 4,5 prosent.

Prisfastsettingen på kjøp og salg av boliger foregår vanligvis gjennom budrunder, og da er det tilbud og etterspørsel som til slutt avgjør prisen. Paradoksalt nok kan derfor en redusert rente øke «etterspørselen», og dermed på kort sikt også boligprisene. Men på lengre sikt vil en redusert boligrente bidra til å øke «tilbudet» (og redusere prisen), gjennom økt boligbygging.

Det mest treffsikre tiltaket for å avhjelpe boligkrisa, vil trolig være å øke utlånsrammene til Husbanken, samt å redusere boligrenta for nye boliger. Ved å senke rentene bare på nye boliger, vil effekten bli: «økt tilbud» og «konstant etterspørsel». Noe som ikke vil gi økt prispress i «bruktbolig-markedet».

En forbedret husbankfinansiering kunne vært et godt tiltak for økt boligbygging. Men etter forhandlinger om statsbudsjett for 2026 ble dessverre utlånsrammene til Husbanken på bare 34 milliarder kroner. Det er på samme nivå som året før, og kompenserer ikke for boligprisveksten. Prisen på byggevarer har økt, blant annet som følge av økte strømpriser og økte råvarepriser, noe som i siste instans også øker prisen på nye boliger.

Riktignok har regjeringen i de senere år økt utlånsrammene til Husbanken, men på grunn av prisveksten blir likevel vesentlig færre boliger husbankfinansiert i dag enn for 10 år siden. Går vi tilbake til tidlig på 1990-tallet, var så godt som alle nye boliger husbankfinansiert, mens det i dag bare er et fåtall av de nybygde boligene som har fått tilsagn om lån fra Husbanken.

Men den norske stat har i dag finansielle muskler til å kunne styrke Husbanken hvis politikerne vil? Dessverre har vi hittil ikke sett noen kraftfulle grep fra regjeringen for å øke boligbyggingen, utover det å sette måltall.

I skrivende stund har oljefondets kroneverdi passert 21.500 milliarder kroner, og fondet har altså nå doblet sin kroneverdi bare i løpet av de siste 5-6 årene. Penger som eventuelt blir «lånt ut» til «nødvendig» boligbygging, gir neppe økt inflasjon, selv om staten bruker litt mer «oljepenger». Pengene ville da gått til å avhjelpe en byggenæring som nå sliter, samt til en mer «sosial boligpolitikk»!