Hva kan man gjøre dersom naboen i et sameie ikke oppfører seg?

Det følger av eierseksjonsloven at dersom en sameier til tross for skriftlig advarsel misligholder sine plikter, så kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen.

Et salgspålegg er inngripende og er begrenset til de tilfeller hvor sameieren vesentlig misligholder sine plikter. At misligholdet må være vesentlig innebærer at det skal en del til før styret kan gå til et slikt skritt – salgspålegget er forbeholdt de grovere tilfeller av mislighold.

Alle typer mislighold

Bestemmelsen gjelder alle typer mislighold og kan eksempelvis være manglende betaling av felleskostnader, mislighold av vedlikeholdsplikt, bruk av seksjonen i strid med formålet, skadeverk og plagsom oppførsel (husbråk).

Sameieren skal imidlertid få anledning til å innrette seg og eventuelt gjøre opp for seg. Det betyr at sameieren først må varsles om misligholdet. Først dersom sameieren ikke retter seg etter varselet kan styret gi salgspålegg.

Dersom sameieren er blitt advart tidligere, og misligholdet har pågått over tid,  kan det være et moment i vurderingen av om misligholdet er vesentlig. Det vil også ha betydning om det er snakk om flere typer mislighold.

Skriftlig varsel

Varselet må være skriftlig og at det må opplyses om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Det må dessuten oppgis hva misligholdet består i. Hvis ikke disse kravene er oppfylt må det varsles på nytt. Hensikten er at sameieren på en tydelig måte skal gjøres kjent med hva han har gjort galt og konsekvensene av ikke å reagere.

Åpen

Hvis misligholdet ikke opphører vil neste skritt være at styret gir pålegg om salg. Også dette må være skriftlig. Det må uttrykkelig fremkomme at sameieren plikter å selge seksjonen innen en viss frist og at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet. Det skal gis minst seks måneders frist fra mottak av pålegget.

Tvangssalg

Hvis sameieren ikke har solgt seksjonen innen fristen kan seksjonen tvangsselges ved hjelp av namsmyndighetene, men ikke før sameieren har fått et tredje varsel med 14 dagers frist til oppfyllelse, det vil si frivillig salg av seksjonen. Begjæring om tvangssalg skal fremmes til tingretten.

Sameieren har imidlertid fortsatt mulighet til å motsette seg tvangssalg og kan fremsette innvendinger både mot grunnlaget for tvangssalget og den formelle prosedyren forut for tvangssalgsbegjæring. Dersom sameierens innvendinger ikke er «klart grunnløse», må tingretten behandle saken og ta stilling til om det er grunnlag for tvangssalg.

Selv om det altså er mulig å få en trøblete sameier ut av eierseksjonssameiet ved å pålegge ham salg av sin seksjon, så er veien frem lang og full av formelle krav og varslingsplikter.